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こんにちは、元銀行員の経理部長です。最近、私が元銀行員と知っているお客様からこんな相談を受けました。「マイホームが欲しいけれど、最近の金利のニュースを聞くとローンを組むのが不安で……」新築住宅の購入を検討されている方は40代のご家族です。お子様が小学6年生と2年生で、これからの教育費や生活費を考えると、目先の支払いを少しでも抑えたいという奥様からの相談でした。「変動金利は固定金利よりも金利は低いけれど、もし上がったらどうしよう？」この不安を抱えたままローンを組むのは精神的に良くありません。今回は、住宅ローンを組む場合に、将来の金利変動に振り回されず、安心してマイホームを持つための「判断基準」をお伝えします。1. 「低金利の恩恵」と「金利上昇のリスク」を冷静に見る銀行の住宅ローンの変動金利は、現状では圧倒的な低金利が魅力です。しかし、銀行員時代に多くの返済計画を見てきた経験から言わせてもらうと、「変動金利を選ぶなら、金利が上がった時のシミュレーションを避けてはいけない」ということです。もし、将来的に金利が1％、2％と上昇した時、毎月の返済額はいくら増えるのか？その増えた分を、現在の家計から捻出できるか？まずはこの「最悪のケース」をきちんと認識して下さい。以前の記事で説明しましたが、住宅ローンには「5年ルール（5年間は返済額が変わらない）」がありますが、これは「返済額が変わらない＝安心」という意味ではありません。金利が上がれば利息の支払いが優先されるため、元金の返済が進まないどころか、利息が返済額を上回って「未払利息（払っているのに借金が増える状態）」が発生するリスクさえあります。

海外勢は昨日日銀が通知した5年国債共通担保資金時資金供給1兆円に対して応札3.1兆円との報道で海外勢が反応。海外勢主導でドル円は地合いが堅調になり130円台へ130.89円まで上昇しました。本日も旧正月でアジア市場は閑散で薄い市場のなか米系短期勢の仕掛け中心の動きとなりそうです。WSJのFED　WATCHERのニック・ティミラスが「2月1日のFOMCで25ベーシスポイントの利上げを実施し、春には利上げを停止する可能性」との記事で129.04円まで瞬間下げたものの、実需買いで底堅く、その後は日銀ネタで買戻しとなりました。さて本日もアジアは旧正月祝日休場とあって中国・香港・シンガポール市場などはは祝日休場とあって米系短期勢主体の動きに終始し、合間に本邦実需の動きもややありそうです。＊1月製造業、およびサービス業PMI（速報値）、リッチモンド連銀製造業指数などの発表および2年国債入札に注目。いずれにしても米経済指標の結果に注視しながら月末FOMC会合を待つ。ドル円は127円台をベースに上値の戻りを探る展開が続きそうだ。テクニカル的に下値の目途は節目の130.00円とし、上値は昨日高値130.89円や節目の131.00円を意識しながら戻りを探りつつ、株価。長期金利を睨む展開となりそうな気がします。

今年に入って既に0.2％以上の金利上昇をしたフラット35ですが、また来月も上がってしまうようです。フラット35と言えば、銀行では取り組みの難しい、自営業や派遣・契約社員の方、転職したばかりの方や、親や配偶者と収入合算して銀行で借りられる金額よりももっと多く借入したいというニーズが多かったのですが、ここにきて今後の金利上昇に備え、固定にしておきたいというお客様からの申込が増えてきました。しかも、自己資金が物件価格の２割以上あり、お勤め先も安定した大手または公務員の方が、フラット35（保証型）を選ばれる傾向にあります。一般的にフラット35と言えば買取型と言って、住宅金融支援機構が債権者になる商品が主流で、こちらは毎月の最低金利も住宅金融支援機構が決定しているため横並びなのですが、保証型は取り扱っている金融機関が限られており、金融機関によって金利や審査条件など、まちまちです。金利については、一般的に買取型よりも安く設定されており、団信も手厚くした商品を展開している金融機関もありますので、同じ自己資金を投入するなら保証型を選んだ方が圧倒的に有利です。買取型・保証型といっても、不動産会社では、銀行ローンに比べて、フラット35自体あまり利用していないという会社や営業担当者が大半なので、わからない方がほとんどでしょう。不動産会社では、金利の安いローンを組んで、月々の返済額がいかに安く、今の家賃と変わらない返済額で購入できますよというところから物件を探しをスタートした方が、価格帯が高くなり、物件も多く、探しやすい、つまりお客様の感度を出しやすいという発想なので、仕方ありません。しかし、実際に購

こんにちは、元銀行員の経理部長です。 「最近、ニュースで住宅ローンの金利が上がっているって聞くけれど、うちは大丈夫なのかな？」 そんな不安を感じていませんか？ 特に、お子さんの成長にお金がかかる30～40歳代の家計を預かる方は心配ですよね。 物価も上がり毎月の家計は苦しくなる一方で「変動金利を選んでいるけれど、返済額が急に跳ね上がったらどうしよう…」と、夜も眠れないほど心配になることもあるかもしれません。 今回は、変動金利を利用している方なら絶対に知っておくべき「2つの返済ルール」の正体と、今からできる「現実的な防衛策」について、数字を交えてわかりやすく解説します。 1. 「金利が上がっても安心」という言葉の裏にある「2つのルール」 住宅ローン（変動金利）を契約する際、多くの方が銀行から「金利が上がっても、すぐに返済額が増えることはないので安心してください」と説明を受けます。 しかし、しばらくするとその内容を忘れている方がほとんどです。 その根拠となっているのが、多くの金融機関が採用している「5年ルール」と「125％ルール」です。 このルールをわかりやすく説明します。 ① 「5年ルール」：金利上昇の影響を5年間遅らせる 金利が上がったからといって、翌月から即座に返済額が増えることはありません。金利が上昇しても「毎月の返済額」は5年間固定されます。 メリット： 急な家計の混乱を防げる。 注意点： 実際には「金利が上がっている」という事実は変わらないため、返済額が増えない分、利息だけが膨らんでいる状態が5年間続いているということになります。 ② 「125％ルール」：見直し後の負担を

　１９７０年代のことを振り返ると、７３年/１８５万戸をピークに８３年/１１５万戸まで一度減じてから、バブル崩壊（９０年）に向かって１７０万戸まで増加しています。 この時、住宅ローン変動金利(以後金利)も、８６年/５％から89年/８，５％まで上昇しています。 　このように、バブルが崩壊するまで金利上昇とともに住宅着工数は増加しています。一般的には、金利が上昇すれば住宅着工数は一時的には減じるが、当時はバブルで景気が良くインフレ以上に所得も上昇していました。９０年まで金利上昇でも着工数は減じることなく増加していて、住宅は高級、高額住宅のほうがよく売れて大手住宅メーカーの業績も好調でした。 　ただ、現在と異なるのは、当時は金利上昇以上に株価の上昇、不動産の値上がり、旧市街地の地上げ、含み資産増加による買い替え、団塊世代の住宅購入、銀行の貸付競争などがあったという背景がありました。 ・住宅ローン変動金利が８％台になると要警戒 　FRBは、22年1月から、インフレ抑制のため段階的に金利上げをスタートしました。その後も2月、3月と連続引き上げを受けて、3月NYダウは36952円の史上最高値を付けた後、9月の28725円まで下げ続けて現在は34，5００円台で上に行くか下げるかの慎重な値動きをしています。 　さて、日本のバブル崩壊時は金利８，７５％に達した時に株式も暴落しました。 また、米国08年リーマンショック(サブプライムローン問題)時も金利８％台に乗せたあとNYダウも暴落。米国は、いま当時の状況に似てきています。22年2月、２，６５％から23年8月金利７，０６％まで上昇しています。それで