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海外勢は昨日日銀が通知した5年国債共通担保資金時資金供給1兆円に対して応札3.1兆円との報道で海外勢が反応。海外勢主導でドル円は地合いが堅調になり130円台へ130.89円まで上昇しました。本日も旧正月でアジア市場は閑散で薄い市場のなか米系短期勢の仕掛け中心の動きとなりそうです。WSJのFED　WATCHERのニック・ティミラスが「2月1日のFOMCで25ベーシスポイントの利上げを実施し、春には利上げを停止する可能性」との記事で129.04円まで瞬間下げたものの、実需買いで底堅く、その後は日銀ネタで買戻しとなりました。さて本日もアジアは旧正月祝日休場とあって中国・香港・シンガポール市場などはは祝日休場とあって米系短期勢主体の動きに終始し、合間に本邦実需の動きもややありそうです。＊1月製造業、およびサービス業PMI（速報値）、リッチモンド連銀製造業指数などの発表および2年国債入札に注目。いずれにしても米経済指標の結果に注視しながら月末FOMC会合を待つ。ドル円は127円台をベースに上値の戻りを探る展開が続きそうだ。テクニカル的に下値の目途は節目の130.00円とし、上値は昨日高値130.89円や節目の131.00円を意識しながら戻りを探りつつ、株価。長期金利を睨む展開となりそうな気がします。

今年に入って既に0.2％以上の金利上昇をしたフラット35ですが、また来月も上がってしまうようです。フラット35と言えば、銀行では取り組みの難しい、自営業や派遣・契約社員の方、転職したばかりの方や、親や配偶者と収入合算して銀行で借りられる金額よりももっと多く借入したいというニーズが多かったのですが、ここにきて今後の金利上昇に備え、固定にしておきたいというお客様からの申込が増えてきました。しかも、自己資金が物件価格の２割以上あり、お勤め先も安定した大手または公務員の方が、フラット35（保証型）を選ばれる傾向にあります。一般的にフラット35と言えば買取型と言って、住宅金融支援機構が債権者になる商品が主流で、こちらは毎月の最低金利も住宅金融支援機構が決定しているため横並びなのですが、保証型は取り扱っている金融機関が限られており、金融機関によって金利や審査条件など、まちまちです。金利については、一般的に買取型よりも安く設定されており、団信も手厚くした商品を展開している金融機関もありますので、同じ自己資金を投入するなら保証型を選んだ方が圧倒的に有利です。買取型・保証型といっても、不動産会社では、銀行ローンに比べて、フラット35自体あまり利用していないという会社や営業担当者が大半なので、わからない方がほとんどでしょう。不動産会社では、金利の安いローンを組んで、月々の返済額がいかに安く、今の家賃と変わらない返済額で購入できますよというところから物件を探しをスタートした方が、価格帯が高くなり、物件も多く、探しやすい、つまりお客様の感度を出しやすいという発想なので、仕方ありません。しかし、実際に購

　１９７０年代のことを振り返ると、７３年/１８５万戸をピークに８３年/１１５万戸まで一度減じてから、バブル崩壊（９０年）に向かって１７０万戸まで増加しています。 この時、住宅ローン変動金利(以後金利)も、８６年/５％から89年/８，５％まで上昇しています。 　このように、バブルが崩壊するまで金利上昇とともに住宅着工数は増加しています。一般的には、金利が上昇すれば住宅着工数は一時的には減じるが、当時はバブルで景気が良くインフレ以上に所得も上昇していました。９０年まで金利上昇でも着工数は減じることなく増加していて、住宅は高級、高額住宅のほうがよく売れて大手住宅メーカーの業績も好調でした。 　ただ、現在と異なるのは、当時は金利上昇以上に株価の上昇、不動産の値上がり、旧市街地の地上げ、含み資産増加による買い替え、団塊世代の住宅購入、銀行の貸付競争などがあったという背景がありました。 ・住宅ローン変動金利が８％台になると要警戒 　FRBは、22年1月から、インフレ抑制のため段階的に金利上げをスタートしました。その後も2月、3月と連続引き上げを受けて、3月NYダウは36952円の史上最高値を付けた後、9月の28725円まで下げ続けて現在は34，5００円台で上に行くか下げるかの慎重な値動きをしています。 　さて、日本のバブル崩壊時は金利８，７５％に達した時に株式も暴落しました。 また、米国08年リーマンショック(サブプライムローン問題)時も金利８％台に乗せたあとNYダウも暴落。米国は、いま当時の状況に似てきています。22年2月、２，６５％から23年8月金利７，０６％まで上昇しています。それで

「金利が上がるなら、もう少し様子を見ようかな…」最近、こうしたご相談が増えています。でも私は、“金利が上がったから”だけで家づくりを止めるのは危険だと思っています。■金利は“この先も”上がる可能性がある日本銀行は2025年12月22日以降、金利（補完当座預金制度適用利率）を0.75%としています。さらに、状況が整えば利上げを続ける考えが示されており、「待てば安心」とは言い切れない局面です。住宅ローンもすでに影響が出ていて、たとえば**2026年1月の【フラット35】は最も多い金利が2.080%**という水準です。■資材価格は「下がる理由」が見当たりにくい建設物価調査会の「建設資材物価指数」は、2025年12月（全国平均）で144.2、前月比+0.2%、13カ月連続で上昇、前年同月比でも+3.5%となっています。現場感としても、資材だけでなく運搬費・人件費・諸経費が絡み、簡単には下がりません。■「先延ばしコスト」を見落とさないでください家づくりを迷っている間も、家賃・更新料・物価高は進みます。そして一番怖いのは、金利も資材も上がった状態で決断を迫られることです。（例）仮に3,500万円・35年ローンで、金利が1.5%→1.8%になると、月々の返済は概算で約+5,200円増えるイメージです。もし建築費が同時に上がれば、元本が増えるので影響はさらに大きくなります。■不安を消す方法は「買わない」ではなく「決め方を整える」大事なのは、焦って契約することではなく、判断材料を揃えて“迷いを終わらせる”ことです。借入額を下げる（総額の圧縮が最優先）変動／固定／ミックスの考え方を整理する見積りの