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こんにちは。不動産投資をするときの、注意事項をいくつかリストアップしていきますね。１．建築費が高騰している時期に、ゼロから建築するようなことは、初期投資がかかりすぎるので、慎重に。新築マンションの投資も同様に割高です。割高な投資をしてしまえば、回収して利益を出すことが難しいため。２．賃貸物件を持つのであれば、都心に近いエリアを目指すこと。都心回帰があり、都心に物件も供給されるので、郊外は空室リスク、値下がりリスクがあります。なるたけ都心に近いエリア、東京だと、山手線エリア、などであれば安心で、私鉄沿線でも、あまり遠くに行くと、空室リスクは避けられません。都心重視で。３．高額所得者は、所得税の税率が高いので、そこに不動産収入の所得が加算されますと、同じ家賃収入を得ていても、かかる所得税の税率が高く、税効率が悪くなります。高額所得者は、ご自身の名義で不動産投資し、賃貸収入を得ることは税効率が悪いので、会社を設立して会社が賃貸不動産を取得して、賃貸事業を行うなどの方法にすることも一つのやり方です。なお、法人を設立すれば、設立コスト、税理士などの毎年かかっていくランニングコストや地方税の均等割、給料をもらったときの社保など、重要な検討項目がいくつかありますので、必ずしも法人設立がすべて解決できるわけではありませんので、検討する必要があります。ご参考にしてください。

【第5話】不動産投資の稼ぎ方・儲け方（２）　一言に不動産投資と言っても、実にさまざまな稼ぎ方・儲け方があります。しかし、大きく分けるとたった２つしかありません。「キャピタル」と「インカム」の２つです。　キャピタルは上手くすると大きく化ける可能性があります。一気に何千万円、何億円と稼ぐことができるチャンスがあります。一方で、最初に豊富な資金が必要だったり、安く買うための目利きの能力やタイミング、未来を予測する千里眼も必要になります。　一方で、インカムは堅実です。誰でも着実に収入の流れを作り出すことができます。安定性は抜群です。しかし、一気にお金を稼げるわけではありませんので、派手さはありません。　一攫千金を狙うか、お金の流れを作り出すことを意識するのか。あなたは「キャピタル」と「インカム」のどちらで稼ぎますか？私はどのように考えて不動産投資をしているでしょうか？◆不動産投資の稼ぎ方・儲け方③　不動産投資で儲ける方法の３つ目として、「キャピタル・ゲイン」と「インカム・ゲイン」の両方を狙った投資法があります。　インカムで堅実に稼ぎつつ、高く売れるタイミングがきたらキャピタルで大きく稼ぐ投資法です。たとえば、将来値上がりが期待できそうな場所に、1棟アパートを購入します。5年～10年保有して毎月の家賃収入を得つつ、不動産価格が上昇したタイミングで売却して一気に稼いでしまうのです。　実際、この方法で大きく稼いだ不動産投資家が大勢います。2012年ごろに底だった不動産価格は、2013年からスタートした異次元緩和によって融資がジャブジャブとなり、一気に上昇していきます。そのおかげで、毎月の家賃

【第3話】不動産投資の本当のデメリット　　どんな世界にも表があれば裏もある。不動産投資にもキラキラするようなメリットがある一方で、やっぱりデメリットもあります。本やネットに書かれているような事をここで書いてもあまり意味がないので、実際に不動産投資をやってきた私の経験からリアルなデメリットを書いてみます。◆不動産投資の本当のデメリット①　まず１つ目のデメリットは、「えっ、こんな悪い人いるの？？？」っと驚くほど、あなたを騙したり、はめ込もうとする人がいることです。　私の人生経験が浅いからなのか、恵まれた環境で育ってきたからなのか、人を騙すような人というのはいませんでした。嫌な人や嫌いな人はいましたが、人を騙して何とも思わない人は皆無でした。　それが、不動産投資の世界にお世話になってびっくりです。なんと悪い人が多いことか！？もちろん誠実な方、実直な業者もたくさんいます。一方で、漫画「正直不動産」の世界に出てくるようなことが本当にあるのです。（マンガ「正直不動産」・・・不動産投資をする上でもとても学びの多いマンガ）◆不動産投資の本当のデメリット②　続いて２つ目のデメリットは、「後戻りが難しい」ということです。　不動産投資は投資する金額が金額です。激安ボロ戸建てでも数百万円の投資です。1棟アパートや1棟マンションになると、数千万円数億円の投資になります。自分のお金を出さないにしても、それだけの借金をすることなります。　それだけに後戻りが難しい。騙されて高値掴みさせられたり、自分の目利きが悪くて失敗物件を掴んだとしても、売却して手放すのは難しいのです。ポンとリセットボタンを押すわけにいかな

【第9話】短期脱サラを目指すには、どんな物件を買うべきか？（１）　不動産投資で5年とか10年とか、短期間で脱サラできるような経済基盤を確立するには、具体的にはどんな物件を買っていったら良いのでしょうか？　「サラリーマンをやめたい」「会社や給与に依存したくない」「上司が嫌だ・・・」「定年まで痛勤電車なんて耐えられない」と、早期退職を目標として不動産投資に興味を持った人も多いと思います。私も理不尽な上司や会社に嫌気がさして早期脱サラを目指しました。　そして実際、私は2007年に不動産投資に興味を持ち、2012年9月には脱サラすることに成功しました。私の周りでも続々と脱サラに成功しています。すごい人だと、たった3年で脱サラしてしまった人もいます。　一方で、所有物件は増えているのに、いつまで経ってもサラリーマンをやめられない人もいます。むしろ不動産投資を始める前よりも苦しくなってしまっている人までいます。両者にはどんな違いがあるのでしょうか？早期脱サラを目指すには、具体的にどんな物件を買っていけば良いのでしょうか？◆区分マンション or 都心1棟アパートから始めるべきの間違い　世の中いろいろな不動産投資の本に溢れていますが、「最初は区分マンションから始めるのが良い」と書かれた本があります。たしかに区分ワンルームでしたら数百万円で買えます。数百万円から購入できて、融資も引きやすく、取り組みやすいからです。　また、ここ最近では都心の1棟アパートを勧める本もあります。人口減少しずらく、資産価値として高く、売却もしやすいといったメリットがあるからです。さらに、融資してくれる銀行の選択肢も多く、

【第8話】まず何から始める？　ここまで読み進めたあなたは、不動産投資関連の本を読み、いつかセミナーにも参加。モチベーションも高く、やる気に満ち溢れていると思います。早く物件を買いたくて買いたくてたまらなくなっているかもしれません。　　でも、ちょっと待ってください！いきなり物件を探そうとしてまうと危険です。不動産業者から「非公開物件をあなただけに特別紹介します」と甘い言葉に誘われて、物件を買わないようにしてください。　今はまだ狼の群れに放たれた子羊状態です。生まれたての赤ちゃんがいきなり100Mダッシュしようとするようなものです。最初の物件購入に向けて最初にやるべきことがあります。まずは何から始めたら良いでしょうか？◆まず最初にやっておきたいこと　物件をいきなり探す前に、まず最初にやっておきたいことは「物件購入基準」作ることです。　たとえば、あなたが旅行に出かけよう決めたとします。何も決まっていない状態で、いきなりツアー会社を探したり、航空券を探したり、予約サイトを調べたりはしませんよね。どこに行こうか、どうやって行こうか、そこで何をしようか。おおよそ決めてから航空券やツアーを探すと思います。　不動産投資も同じです。　私はよく講座の中では以下のようなシートを渡して、「購入条件リストを常にブラッシュアップしていきましょう」とお伝えしています。購入する物件は戸建て？区分？1棟アパート？1棟マンション？求める利回りは？購入金額は？築年数は？エリアは？といった、あなただけの購入条件をリストに随時加えていくのです。　　この購入条件リストを随時加筆修正していくことで、あなたの物件購入基準が明

【第7話】脱サラまでのロードマップを描こう！（２）「いったい毎月いくらあればサラリーマンやめられるだろう？？？」　不動産投資に俄然興味を持ち出した頃、私はそのことで頭がいっぱいでした。当時は結婚したばかりで夫婦共働き。子供もいませんでした。そのため、最初は毎月30万円も家賃収入があれば生活はできるなと考えていました。　ところが、やがて子供ができ妻の収入が激減します。一方で、子供が増えたことで、いろいろな生活用品も必要になっていきます。毎月必要な生活費も増えていきました。家族4人が生活できるだけの家賃収入を作り出す必要が出てきたのです。　家族4人が家賃収入で生活するにはいっい毎月いくらあればいいのでしょうか？毎月いくらのキャッシュフローがあれば、脱サラできるのでしょうか？◆ロードマップを描く！ステップ③　前回のステップ②ではスタート地点を決めましたが、ステップ③ではあなたの「脱サラライン」を設定します。ここが最初のゴールとなります。　「脱サラライン」は人によって異なると思います。家族構成によっても異なると思います。一方で、「脱サラライン」が明確になっていないと、正直どのくらい物件を買ったら良いかも分かりません。いくら投資（≒ 借金）したら良いかも見えてきません。何年かかるかも分かりません。　まるで右も左も海が広大な海の広がる太平洋のど真ん中に放り出され、どっちを目指して良いかもわからずクロール泳ぎしているようなもんです。これってめちゃくちゃ怖くないですか！？モチベーションも続きません。まずはあなたの「脱サラライン」を決めましょう。　ちなみに参考ですが、総務省統計局の統計データ「家

【第6話】脱サラまでのロードマップを描こう！（１）　不動産投資を始める時にやってしまいがちなのが「とりあえずやってしまう」こと。これが最も失敗してしまうケースが多い。その行動力は評価するけれど、とりあえず新築区分マンションを買ってしまってあとで後悔している人がどれだけ多いことか・・・。　たとえば、あなたがどこかに行こうとする時に、行く場所も決めずに、とりあえず行こうとはしないはず。ハワイにバカンスに行くのか？エベレスト登頂を目指すのか？近くのスーパーに買い物に出かけるのか？　あなたが目指す場所によって、行くための準備や期間、行くための手段や方法も、なにもかもがまるで違ってきます。近所のスーパーに出かける格好で、エベレスト登頂を目指そうとする人はいません。　不動産投資も同じで、あなたがどこを目指すかによって、やり方も投資手法も戦略もまるで違ってきます。描くロードマップもまるで違ったものになります。まずはあなた自身の「不動産投資戦略ロードマップ」を描きましょう！　　◆ロードマップを描く！ステップ①　以前、受講したセミナーで講師がこんなことを言っていました。　「線は２つの点と点を結ぶことで引くことができる。あなたが輝く未来に向かって線を引こうとする時、まず最初に２つの点を描くことから始まります。１つ目の点はあなたが描いた輝く未来（ゴール）、もう１つの点はあなたの現状（スタート）です。」　私はこのセミナーを受講して、まずは自分の未来を描くことからスタートしました。すると「5年後には脱サラして、本当にやりたいこと・好きなことをビジネスにして起業したいな。もっと子供と過ごすかけがえないの時

【第4話】不動産投資の稼ぎ方・儲け方（１）　不動産投資で成功している人達ってどうやって儲けているのでしょうか？　　私がサラリーマンだった頃、不動産投資というのは私には遠い別世界の話だと思っていました。資産家や地主などのお金持ちがやるものだと思っていました。今ひとつ「どうやって稼いでいるのか？」が分からなかったのです。　また、会社で仕事をしているとかかってくる不動産業者からの無差別な営業電話。「30年長期保証」といった胡散臭いCM。「不動産投資＝詐欺」ぐらいにも思っていました笑　しかし、不動産投資を勉強していくと実際に儲けている人がいることが知ります。サラリーマンからスタートして脱サラして悠々自適に生きている人が本当にいるんだと知りました。　不動産投資で稼ぐにはどうしたら良いのでしょうか？不動産投資で稼ぐには、どんな方法があるのでしょうか？◆不動産投資の稼ぎ方・儲け方①　不動産投資で儲ける方法の１つ目として、「キャピタル・ゲイン」を狙った投資法があります。　なるべく安く買って、なるべく高く売り、その差益で儲ける方法です。たとえば、競売で300万円で仕入れた戸建てを、300万円でおしゃれにリフォームして、1000万円で売却すれば、400万円の儲けを出せます。　また、不動産市場の価格差で儲ける方法があります。不動産の価格は常に変動しています。たとえば、不動産価格が底だった2012年ごろに800万円で買った区分マンションは、2022年では1500万円で売れる可能性があります。単純に700万円の儲けを出すことができます。（築年数の経過やインフレ率などは考慮に入れていません。）（健美家「四

不動産投資で大抵２つくらいまでは何とか増やせる。問題はその先！　皆さん毎年確実に増やせてますか？自身は一応毎年最低は1棟以上で何とか何とか拡大！（冷汗）不動産投資で問題となるのは殆どの方が連続的に拡大できない。理由は２つ①昨今サラリーマン向けの不動産投資は銀行として後ろ向き！2008年より「冬の時代」いつになったら門戸買う方か？？？さすがにいい加減にして欲しい　②拡大戦略のカードを考えていない。行き当たりばったり（ストーリ構築が弱い）問題点①保証会社を使い拡大もあり！デメリットは保証料が初回重しになる。殆どの銀行はまず99％（現金、資産豊富な方は別）保証会社を使う事を条件に検討してくれます。でもこれが数が増えてくると結構重し！②不動産投資プロパーの道はかなり厳しいコツコツと地道に増やすしかない。バランスです。でも本気で考える方は「行動」あるのみ！待っていては何も富は増えない。でも1歩踏み出した方だけが富を得る。