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連棟の長屋で暮らしていく中、棟続きの隣の家が空いたら幅広い活用ができるとお考えの長屋オーナーは多くいらっしゃいます。 共有壁を撤去し、行き来できるようにして、子供部屋、駐車場、大規模収納、LDKの拡張など、様々な活用が考えられます。 今回のお宅は1階でお店を営業されておられ、隣が売りに出たので購入し、両家行き来ができるようにし、ガレージと子供部屋を作りたいとのご要望です。 左側のお宅が母屋で1階で店舗を営んでておられます。 母屋は以前に改装されています。 外観は町家風の雰囲気を生かし、白と黒でデザインし、シャッター、ドア、サッシを黒色のものにしました。 1階内部です。 床を撤去しガレージとその奥に事務所を作ります。 広いガレージができました。 ガレージの隣に玄関ドアをつけ通路を作り、ガレージ奥に小さな事務所を作りました。 白を基調とした6畳ほどの事務室です。 小さな流し台を設置。 2階です。 通し間取り3部屋がありました。 階段上り口に廊下と納戸を設け、子供部屋として洋室を2部屋振り分けました。 子供部屋です。 中部屋の納戸です。 洋服掛け 物入れの中段も設け扉は付けずに納戸として大規模収納が実現しました。 納戸裏の階段上り口の廊下に母屋と行き来できる通路を設けました。 隣の母屋はすでに改装済みなので、2階の床の段差が少し出ましたが、小階段でカバーしました。 工事過程の様子です。 ベランダも雨漏りがひどく既存の躯体の腐食が激しいので改装。 1階土間のベタ基礎施工の過程です。 既存布基礎にアンカーを打って防湿シートを敷いてアンカーとワイヤーメッシュをしっかり接続して生コンを打ちま

間口が1軒半しかない長屋住宅のリフォームは各設備やお部屋の配置組みが難しいところです。 例えばお風呂。 40年以上前の間口の狭い長屋のお風呂は半間の浴槽が入った半坪のタイル張りの在来風呂でした。 1間半の間口の家に半間の浴槽＋洗い場となると脱衣所や洗面所がない間取りになっていました。 しかし現代の暮らしにあったリフォームを望むなら、せめて1216サイズのお風呂に、脱衣所で服を脱いで洗濯機に入れてお風呂に入りたいものです。 1216サイズのユニットバス。 脱衣所には洗濯機パン。 欲を言えば洗面台を併設したいです。 また、間口の狭い家の特徴として通し間取りが特徴的です。所謂うなぎの寝床です。玄関から入るといきなり台所や居間が続きます。やはり現代の暮らしに合わせるとキッチンも合わせたLDKの確保も重要事項に挙げられます。 キッチンの向こうにはリビングダイニングを配置。 一間半の間口そのままのリビングを確保できました。 こちらは2階の様子。クローゼットを設けて多目的に使える洋室に。こちらの2階は使用目的を考え通し間取りのままで使用。 2階を独立した居室を配置することも可能です。 もう一つ、1間半の間口の家で配置を考えなければならない部位が階段です。 急な階段で奥行方向に伸びた直階段、間取りが制限される、通し間取りにせざるおえないのはこの階段のためといっても過言ではありません。 廻り階段をうまく配置することによって緩やかな、そして制限されない間取りづくりが可能になります。 築古の長屋をリフォームするにあたって構造面の問題も状況に応じて補強することも重要です。 傷んだ柱や土台などの補強に加

隣の家との隙間がものすごく狭い家は昔の建売住宅にはよく見受けられます。 昔の法律では規制にかからず、敷地目一杯に区割りをする建売住宅を建てることが最優先の時代の建売住宅です。 昭和40年代、50年代と建売住宅が乱立していた時代の頃の建物です。 ちょっと見えにくいのですが、右隣の家との隙間が非常に狭いのですが、雨漏りが原因で隣接壁に水がまわってモルタル壁が膨らんで隣の家を圧迫しています。 この隙間の中に隠れている壁を張り替えなくてはなりません。 外部からは足場も組めず、いや、人間の体も入ることができないので内部から解体し、内部から壁を貼るしかありません。 隣との壁の隙間は15センチです。 内部から壁を壊します。こちらの和室の壁も内部から・・・ 解体していくと隣の家の壁が見えました。 こちらの和室の壁もこの通り内部から解体です。 隣接面の壁は1階2部屋＋浴室、2階2部屋、そしてロフトの壁と、結構な量です。 きっちり解体したら、次に解体時に破損した間柱を入れてから外壁を中から貼っていきます。 15センチしかないのにたとえ中からでも壁は貼れるのでしょうか？ たとえ貼っても金槌で釘も打てない狭さです。 まずは一番下にスターターというこの字の金具と水切りを取り付けたら下から順にサイディングを貼っていきます。こんな感じで徐々に上まで貼ったら、外部の両端を板金仕舞をしたら外壁工事は終わりです。 次の工程は内壁を貼っていきます。 なかなか難しい工事ですが、それぞれのプロがきっちり仕事をこなします。 内部からの工事で外壁を貼り終えたので内壁の工事に移ります。 内壁の工事は大工さんの仕事です。 間柱

住むこともできない、または値段が付けられずに売れない築年数の古い長屋などの古家を持て余してはいませんか？ 大阪近郊の都市部にはこのような悩ましい古家がたくさん空き家として存在しています。 そしてこれらの空き家は今後どんどん増えていくと言われています。 また２０１５年に発令された空き家対策特別措置法により、空き家の所有者は固定資産税の特例が解除されたり、行政指導など、空き家を気軽に放置しておくことができなくなりつつあります。 一方ではこのような処分せざるおえなくなった古家を、とても安く買い上げ、リニューアルし賃貸物件として収益を上げているケースが今増えています。 例えば商店街に面したこの長屋。 築８０年以上になり長い間、空き家として放置されてきました。 建物内もボロボロで、住むに住めず、売りに出しても買い手がつかず、長い間放置されてきました。 確かにこの建物を再生するには、莫大な費用がかかるのではないかと懸念されます。買い取ったところで赤字物件になりかねない、住むにもこの建物にどれだけ費用をかけられるかはやはり悩ましいところです。 しかし立地や周辺環境によっては、十分収益の上がる物件になる可能性も秘めているのです。 特に法改正によって空き家の放置が困難になってきた今、特に安く買い上げることも可能になり、場合によっては１．２階延床２５坪程度の長屋を、数百万円程度で買い上げることも可能です。 ２５坪のリフォーム費用として、坪３5万円としても875万円です。 １０００万もあればきれいな新築物件に生まれ変わります。 こちらの物件は１階を居酒屋の貸店舗に、２階を賃貸アパートとして２部屋設け

古い長屋をリフォームするにあたって、瓦屋根の改善は最重要事項です。 特に築50年以上経過した瓦屋根はその耐久年数も経過しており、瓦と土の重量による建物の負荷への軽減も考えなければなりません。 大正末期から昭和にかけて大阪市南部の新市街地（阿倍野区、西成区、住吉区周辺）は、都市計画法による土地区画整理事業として、大大阪新開地と呼ばれる長屋住宅がたくさん建設されました。 当時関東地方では町屋建物の屋根は板屋根が多く使われておりましたが、関西地方、特に大阪では瓦屋根が早くから使われており、築100年近い建物も今尚、当時の瓦屋根のまま現存している建物も少なくはありません。 このような建物のリフォームに着手する場合、屋根の葺き替えは必須になってきます。 長年経過した瓦屋根の耐久性はなく、瓦の割れやずれも多いのが現状です。 また瓦の重みによる建物への負担も深刻です。 それではこのような木造長屋住宅ではどんな屋根材を用いたらよいのでしょうか？ 屋根材にはいろんな種類のものがありますが、やはりガルバリュウム鋼板をお勧めします。 理由として飛躍的な防錆性の向上とその価格です。昔のブリキのトタン屋根は、数年経過ですぐに出てくる錆が、一番の欠点でした。見た目も悪く腐食によって穴が開くことも稀ではなかったのです。一方、防錆性がより優れているステンレス屋根は、非常に高価で一般住宅の屋根材としては、現在でもほとんど普及していません。 そこで登場したのが、ガルバリウム鋼板なのです。錆は10年以上出ることはなく、価格もステンレスと比べて格段に低価格です。また、震災の影響もあり、屋根材の軽量化という観点からもガ

連棟長屋に住むにあたって悩みのひとつが、隣との共有壁の問題があります。 連棟なので、ひとつの壁を両者で共有している場合が多く見受けられます。 いわいる壁一枚の状態です。しかもわずか10センチ程度の薄い壁です。この壁一枚の状態で生活していると、隣の家の生活音がよく聞こえます。逆に言えばこちら側の物音や喋り声が隣に丸聞こえというのが現状です。 夫婦喧嘩などしようものなら恥ずかしくて隣の家の方と顔を合わすこともできません。 そこでせっかくのリフォームの際に最低限の対策を施しましょう。 まずはこちら、よくあるケースですが、天井より上の矢切部分が壁もないイケイケ状態です。猫もネズミも走り放題で音も筒抜けです。これでは壁１枚以前の問題です。 矢切の部分をしっかり壁を作ります。 これでようやく壁一枚の状態になりました。 防音対策をするためには壁をもう一枚貼るといいのですが、部屋が狭くなることや費用のことを考えるとケースバイケースです。まず遮音シートを、壁全面にしっかり隙間なく貼ります。 この方法は完ぺきな防音とまでいきませんが、比較的安価で、そこそこの防音効果が得ることができます。 その上から下地を組みます。 そしてプラスターボードを貼れば、一定の防音効果を得ることができます。 さらにプラスターボードの２重貼りはさらなる効果が期待できます。隣の家の話し声や、ＴＶの音など聞こえることはなくなるでしょう。 遮音シートが１０ｍ巻で４，５千円です。 １部屋壁１面に２．３本必要としても、２万円程度で、そこそこの快適さを求めることができるならお安いものだと思います。 長屋のリフォームをお考えの際には、ぜ

築30年以上経過した古い家は、端々の老朽化は年々進行していきます。 設備機器の故障や、内装材の汚れや破れなどは目に見えるものですが、壁の中に隠れている柱や土台などの構造体はなかなか目にすることなく老朽化が進行しています。 特に水廻り付近の土台や柱は湿気をよく吸うため、高い確率で腐っており、構造体としての機能をなくしています。 こちらは築50年の長屋の解体後の状態です。 トイレのまわりの通し柱の根元が腐っていますね。 これでは柱が効いてません。 これら損傷のある柱は入れ替えたり継いだりして補強していきます。 の仮柱で躯体を受けでジャッキで持ち上げます。 金輪継ぎという技法で柱を修復します。 土台も新しく入れ替え、柱も再生できました。 これでこの柱は構造体として機能していきます。 柱が生き返ると家も生き返ります。このように古い家でもしっかり正しくてを入れれば、家は蘇るのです。

築50年くらいの長屋の基礎は、布基礎という壁の下にだけ基礎を配置する工法で、床下は土というところがほとんどです。 それは当時の基礎の工法が布基礎しかなかったのが現状でした。 しかし木造住宅における基礎の工法が、ここ20年くらいで「ベタ基礎」と呼ばれる、建物の底板一面を鉄筋コンクリートで支える基礎（耐圧盤）に変わってきています。 ベタ基礎は家の荷重を底板全体で受け止め、建物を支えるため、負荷が分散して安定性に優れることになります。 現代の木造住宅で一般的となっている基礎の方式がこのベタ基礎です。 そこで古家のリフォームの際、構造体の補強を考えると、予算をかけて既存の布基礎と繋いでベタ基礎を設置する事例が増えてきました。 まずは床下に防湿シートを敷き詰め、既存の布基礎にした穴を置けて鉄筋付きアンカーを打ち込みます。 そして地面にワイヤーメッシュを敷き詰めてワイヤーメッシュ同志を結束していきます。 もちろん布基礎に位置込んだ鉄筋も結束してつなぎます。 こうすることで布基礎とベタ基礎が一体になり強度を作ります。 すべてに準備ができたら生コンを打設します。 生コンを均していきます。 完成です。 このように既存の布基礎と床全体に打設した鉄筋コンクリートとベタ基礎が一体化され、建物に強度が増し耐震化につながります。 また床下にコンクリートを打つことで、床下からの湿気を抑えることになり、構造体の腐食防止やシロアリ対策にもなるのです。 古い家を直すとき、現代の工法を組み入れることによって建物は強度を増して甦るものなのです。

長屋などの古家をリフォームして住むとなったら、予算をいくらにするかを考えなくてはなりません。これからの生活や老後の蓄えや等から捻出資金に限りがあるにしても、リフォームにどれくらい費用が掛かるかわからないという方は多いでしょう。 そこでざくっとした考えですが、古家をスケルトンリフォームする目安として、坪単価35万円～をお客様にはお伝えしています。 例えば延床面積が２５坪なら約875万円（税別）～となります。この金額は過去の実績から割り出した目安ですが、暮らしの快適性を向上させるには最低このくらいの金額が必要であると考えています。それ以下の予算となると、構造補強を伴う工事は難しく、大幅な間ドル変更が望めず、内外装や設備の入れ替え程度のリフォームに留まり、根本的な現状ニーズに合わせた暮らしの改善が困難になります。 しかし本来リフォーム工事の目安＝いくらとは一概に言えないものです。建物によって構造や築年数が異なるため、必要なリフォームの範囲も様々です。 また図面や記録が残っておらず、壁や床をはがすなどして初めて建物の現状がわかることが多いのも事実です。劣化状態に応じてリフォーム費用が増減するのもやむを得ません。 暮らしに快適性を向上させるためには、耐震性の補強、断熱性の充実、間取り変更、設備の入れ替え、内外装の改修などが必要になります。 限られた予算を何に重点的に掛けるべきでしょうか？ 戸建ての木造住宅であれば、耐震構造補強と断熱改修です。これらの工事は後からの工事が難しい故、間取り変更や内装改修に合わせて行いたい工事です。効果が目に見えないので後回しになりがちですが、耐震構造補強は先

2015年５月に空き家対策措置法が完全施工されてから、空き家問題を扱ったニュースをよく目にするようになってきました。 昨今特に空き家問題が社会的な課題として世間に浸透していくことになるでしょう。空き家問題については政府もこれからは本格的に空き家対策に本腰を入れるようです。 国土交通省は21日、2016年度から10年間の住宅政策の進め方を示した新たな計画案として、今後、人口減少やマンションの老朽化などに対応し、25年度に500万戸を超えるとみられている空き家数を400万戸程度に抑える方針。 この差100万戸の空き家を解体撤去の他、再生させて中古住宅として活用するというのが主とした方針だそうです。 では具体的に空き家を放置するとどのような問題やリスクが発生するのでしょうか？ ①建物の老朽化 ②植栽や雑草による景観の悪化 ③防犯上の不安 ④防災上の不安 ⑤条例による行政指導や行政命令の施行 最終的には昨年施工の空き家対策措置法に基づき、撤去を含めた改善を命令される恐れがあるのです。　 このように空き家を所有するという事は税負担、撤去命令、相続問題など様々なリスクとなるのです。 そこでこのリスクを回避するには有効活用するという事も手段のひとつです。 その建物の特性や立地を生かしてリフォームし、「住む」、「貸す」、「泊める」という３つの活用方法を考えてみましょう。 独立する子供が新しい所帯を持つための家、立地が良ければ賃貸物件として副収入を得るのもいいでしょう。 また外国人観光客が増え続ける今日、大阪や京都の宿泊施設はパンク状態にあり、大阪府知事も民泊に関する法規制を緩和すると明言された

築古の長屋があと20年住める新築に変わる。 『古家再生』という建替えの選択がある。 「新築は高すぎる・・・」という声が多くなりました。 「30年過ぎたら家は寿命だと聞くが、本当に住めないのか？」 「簡単に家を解体する考えは、これからに時代に合っているのか？」 「家に３０年以上もローンを払うことは、正しい選択なのか？」 つまり「３０年ごとに新築が必要なのか？」といった疑問なのでしょう。 震災でも新しい家は倒壊したし古い家でもビクともしない家もあります。 また被災にあったら倒壊した家のローンを、今後何十年と払い続けなければならない事実もあります。これは東日本大震災でも多くありましたが、新築することが怖くなっても無理はないことです。 その不安は「建替えたいが新築は高い」という声を増加させました。その悩みを解決する為、新築費用の1/2でやれる新しい建て替えがあることをお伝えします。 「長屋、古家を生き返らせる」といった考え方 ２０１５年５月、長屋など古家の空き家に対しての空き家対策特別措置法が全面施工されたことによって、長年放置されていた持ち家なども、市町村が立ち入り調査をし撤去や修繕に向けて所有者に指導や勧告、命令できるようになります。 所有者が命令に応じない場合は行政執行による強制的な解体や撤去が可能になるそうです。 またこれにより、住宅が建つ土地には、固定資産税が最大6分の１に引き下げられる、税制上の特例が空き家放置の一因との指摘もあり、自治体が所有者に勧告した時点で固定資産税の特例が解除されることとなりました。 つまり空き家と判断されれば一気に固定資産税が跳ね上がるという事態が