【中古建物の購入前に】確認済証がない物件は大丈夫？用途変更で後悔しないための豆知識

中古住宅や中古ビルを購入して、店舗や宿泊施設などに活用したい。

最近では、既存建物を再利用する計画も珍しくありません。

しかし、建物の価格や立地条件だけで購入を決めてしまうと、思わぬ問題に直面することがあります。

その一つが「確認済証」や「検査済証」の問題です。

特に注意していただきたいのは、「確認済証は今ありません」という説明だけで、建物を購入してしまうことです。

今回は、確認済証がない理由、調査費用、用途変更の問題、建築士による証明の限界について、購入前に知っておきたいポイントをご紹介します。

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■ 確認済証と検査済証は何が違う？

まず、基本的な違いを整理しましょう。

確認済証

建築工事を始める前に、建築計画が建築基準関係規定に適合していることを確認した際に交付される書類です。

検査済証

工事完了後の検査によって、建築物とその敷地が建築基準関係規定に適合していると認められた際に交付される書類です。

つまり、確認済証は計画段階、検査済証は工事完了段階の確認に関係するものです。

どちらも重要ですが、交付されているからといって、その後の増改築まで適法であることを保証するものではありません。

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■ そもそも、なぜ確認済証がないのでしょうか？

ここが非常に重要です。

確認済証がない理由には、いくつかの可能性があります。

交付されていたが、紛失してしまった。

所有者が変わる際に、書類が引き継がれなかった。

建築当時の地域や工事内容によって、確認申請が不要だった。

必要な建築確認申請を受けずに建築されていた。

古い建物で、行政側の記録が確認できない。

これらは、同じ問題ではありません。

特に注意したいのは、本来必要だった建築確認を受けていなかった可能性がある建物です。

その場合、現在の建物が法令に適合しているかを調査する必要があり、違反や不適合が確認されれば、是正工事などが必要になることがあります。

一方、単に書類を紛失しただけであれば、行政の台帳から交付履歴を確認できる場合があります。

「確認済証がない」という事実だけでなく、なぜないのかを調べることが大切なのです。

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■ 「確認済証は今ありません」という説明に注意

中古建物の売買では、不動産会社などから「確認済証は今ありません」と説明されることがあります。

この言葉を聞くと、単に書類を紛失しただけだと思ってしまうかもしれません。

しかし、実際には建築当初から交付されていなかった可能性もあります。

仮に売主側がその事情を知りながら、紛失しただけであるかのように説明していたとすれば、購入者にとって重大な問題です。

もっとも、行政の記録が見つからないことだけで、直ちに無確認建築と断定することはできません。

だからこそ、購入前に確認していただきたいことがあります。

「紛失したのですか？ それとも、もともと交付されていないのですか？」

そして、その回答を口頭説明だけで終わらせず、建築確認申請台帳などの記録と照合することが重要です。

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■ 確認済証がないと、どのくらい費用がかかる？

確認済証を紛失しただけの場合と、建物の法令適合状況を詳しく調査しなければならない場合では、必要な費用が大きく異なります。

例えば、行政が保管する台帳記載事項証明書の交付手数料は、名古屋市では1通300円です。

一方、既存建物の法令適合状況を詳しく調べる場合には、現況図面の作成、現地調査、構造や防火関係の確認、報告書作成などが必要になることがあります。

専門機関の料金設定には、報告書作成だけで数十万円規模となり、現地調査などを別途積算する例もあります。

ただし、これはすべての建物に必要な費用ではありません。

建物の規模、構造、建築時期、残されている図面、予定する工事によって、必要な調査も費用も異なります。

また、確認済証の有無による全国一律の平均費用差があるわけではありません。

大切なのは、数百円程度の記録確認で済む問題なのか、専門的な調査や是正工事が必要になる問題なのかを、早い段階で見極めることです。

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■ 実際に、用途変更ができず損害が発生した裁判例もあります

これは単なる心配事ではありません。

東京地方裁判所の平成28年3月10日判決では、介護施設として利用する目的で建物を借りたものの、検査済証が交付されていなかったことなどから、用途変更の確認申請が進められず、施設を開設できなかった事例が扱われています。

この事例では、同じ理由で以前の入居希望者が契約を見送っていた事情を仲介業者が把握しており、裁判所は説明義務違反を認め、損害賠償請求の一部を認容しました。

一方、別の裁判例では、検査済証のない中古住宅を購入した買主が、後の転売に支障が生じたとして仲介業者に損害賠償を求めたものの、請求が認められなかったケースもあります。

つまり、購入や契約の後に問題が発覚しても、必ず損失を補償してもらえるとは限らないのです。

なお、これらは検査済証に関する裁判例であり、確認済証がない場合と同一の問題ではありません。しかし、建物の利用目的と必要書類を契約前に確認する重要性を示しています。

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■ 「建築士の証明があれば大丈夫」は本当でしょうか？

確認済証や検査済証がない建物について、建築士による証明書や調査報告書があれば手続きを進められる、と説明される場合があります。

しかし、ここにも注意が必要です。

建築士による証明書は、何でも認められる「お墨付き」ではありません。

建築士が確認できる内容には、調査対象、資料、調査方法、確認できない部分などの条件があります。

例えば、図面と現況を照合しても、壁や天井の内部、構造部材の一部など、調査方法によっては確認できない箇所があります。

また、調査報告書が作成できることと、建物全体の法令適合性が認められること、用途変更や営業許可が認められることは、それぞれ別の問題です。

国土交通省の「既存建築物の現況調査ガイドライン」でも、建築士が法令適合状況を調査し、その結果を増改築等の確認申請に活用する仕組みが示されています。

調査報告書は、法定の検査済証そのものではありません。

そのため、書面に建築士の名前や登録番号があるというだけで安心するのではなく、何を根拠に、どこまで確認した書面なのかを理解する必要があります。

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■ なぜ建築士は証明業務に慎重になるのでしょうか？

既存建物の調査や証明には、専門家としての責任が伴います。

当初の図面が残っていない、過去の増改築履歴が不明、現地調査をしても確認できない部分がある。

こうした建物について、十分な根拠がないまま「問題ありません」と証明することはできません。

調査内容や判断に誤りがあれば、建築士自身の責任が問題となる可能性もあります。

そのため、必要な資料や調査条件が整わなければ、証明業務を引き受けないという判断もあります。

建築士が証明を断ったからといって、その建物が直ちに違法という意味ではありません。

しかし、証明できるだけの根拠がないということと、建物に問題がないということは、まったく別なのです。

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■ 行政窓口で「建築士の証明があればよい」と言われたら？

行政窓口で事前相談を行うことは大切です。

ただし、「建築士の証明があれば手続きを進められる」という案内だけで、用途変更が認められると判断してはいけません。

確認しておきたいのは、次の点です。

どのような書面が必要なのか。

何についての証明や調査が求められているのか。

根拠となる法令や行政の運用基準は何か。

書面を提出した後に、どのような審査や確認が残るのか。

不適合が見つかった場合、どのような対応が必要になるのか。

行政の事前相談は重要な判断材料ですが、相談時に提示された資料や条件を前提とする回答と、正式な申請に対する審査結果は異なります。

口頭説明だけで安心せず、相談内容や回答の前提条件を記録し、未確認事項を整理しておくことが大切です。

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■ 建物を購入する前に、何を確認すればよい？

中古建物を購入して改修や用途変更を考えている場合には、次の順序で確認を進めると、問題を整理しやすくなります。

① 建物の基本情報を集める

所在地、建築年、構造、階数、床面積、現在の用途、増改築履歴などを確認します。

② 建築確認関係の記録を調べる

確認済証、検査済証、建築計画概要書、台帳記載事項証明書などを確認します。

③ 現在の建物と図面を照合する

図面と現況に違いがないか、増改築や用途変更が行われていないかを整理します。必要な現地調査は、対応可能な専門家に依頼します。

④ 予定する用途について法規検討を行う

用途地域、建物の規模、避難、防火、構造など、計画に関係する条件を確認します。

⑤ 行政や審査機関へ事前相談する

必要な手続き、追加調査、是正工事の可能性、未確認事項を整理します。

⑥ 調査費用・改修費用を含めて購入を判断する

購入価格だけでなく、調査費用、設計費用、申請費用、改修費用、事業開始までの期間を含めて検討します。

ここまで確認しても重要な不明点が残る場合には、購入を急がないという選択も必要です。

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■ 安い物件ほど、慎重な判断を

中古建物には、立地や広さに比べて価格が安く、魅力的に見える物件もあります。

しかし、価格が安いことと、希望する用途で利用できることは別問題です。

購入後に法令上の問題が分かり、予定していた用途変更を断念し、別の用途で売却せざるを得なくなることも考えられます。

その際、調査費用や改修費用だけでなく、売却による損失まで発生する可能性があります。

どれだけ安い物件でも、予定する用途で利用できるという根拠が得られなければ、無理に購入しないことも大切な判断です。

購入してから問題を解決しようとするのではなく、購入前に問題がないかを確認する。

建物の活用計画は、そこから始めていただきたいと思います。

大工のおっちゃん工房では、建築計画や用途変更について、提供資料に基づく法規検討や事前相談などを承っています。

現地調査や正式な証明書の発行とは区別したうえで、まず何を確認する必要があるのか、計画を進めるための整理からご相談いただければと思います。

大工のおっちゃん工房 一級建築士