「確認申請なし」って中古住宅もありますよ。

住宅を新築する際には、建築基準法に照らし合わせて違法がないかを図面段階でチェックする「建築確認申請」という手続きがあります。正しく手続きが進むと、着工前に「確認済証」、完成後の検査を通ると「検査済証」が発行されます。

しかし、古い中古住宅の場合、これらの書類が揃っていない物件もあります。書類の有無をどう捉えればよいのか、整理して考えてみましょう。

「法的な扱い」と「実際の建物」の違い

現在でこそ、完了検査まで受けるのが当たり前になっていますが、昭和の時代には、無申請で建てる「闇建築」のようなケースも一定数存在していました。また、当時は完了検査が徹底されていなかったこともあり、古い中古住宅においては検査済証がない物件がほとんどで、確認済証すら見当たらないケースもあります。

見た目や構造に問題がなさそうに見えても、確認申請を経ていない以上、法的には「違反建築物（違法建築）」という扱いになります。ただ、ここで知っておきたいのは「手続きを履行していない＝ただちに建物が危険・欠陥住宅である」とは言い切れないという点です。単に書類上の手続きが行われていなかっただけで、実際の施工や耐久性は問題ない、という建物も少なくありません。

書類があれば絶対安心？仲介会社の立ち位置と現実

私たち不動産仲介会社の役割は、物件に関する事実をありのままにお伝えすることです。「この物件は確認済証・検査済証がないため、法的には違法建築の状態にあります。」という事実とそれに伴う影響は、しっかりと買主様にお伝えする責任があります。しかし、その内容を十分に理解した上で、買主さんが購入を決断することに対して、私たちは肯定も否定もしません。

正直なところ、書類がすべて揃っているからといって「100％完璧な建物」とは限らないのが現実です。確認済証があっても、設計図通りに建てられていないケースもありますし、検査済証があっても、細部まで完全に図面通りとは言えない事例もあります。どこまでいっても不完全な要素は残り、書類の有無だけで建物の真の価値や状態を推し量ることはできないのです。

「自分にとっての重要事項」という視点で読み解く

一般的には、「確認済証や検査済証はあって当たり前」と考えがちですが、住宅ローンの利用条件や将来の増改築計画における影響さえクリアできれば、単に「そこに安全に住むこと」だけを目的とする場合、書類の有無はそこまで絶対的な問題ではないのかもしれません。

不動産取引における「重要事項説明」は多岐にわたり、専門用語も多く難解です。だからこそ、一般的な世間の基準だけに惑わされるのではなく、「自分自身の暮らしや将来の計画にとって、何が本当に重要なのか」という視点で情報を読み解いてみてください。自分に必要な条件と、妥協できる点の「濃淡」が浮き彫りになり、納得のいく家探しにつながるはずです。

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不動産／いえあーる【福岡の中古住宅相談窓口】

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