金利上昇で注目が集まる「フラット35」。「中古住宅購入×リフォーム」で活用したい！
そう安易に考えていませんか？
銀行のローンとは全く違う「お金の流れ」や、クリアすべき「物件基準」を知らないと、途中で計画が破綻しますよ。
全期間固定で支払額が変わらないという安心
金利動向への関心が高まる昨今、住宅ローンの選択肢として「全期間固定金利のフラット35」に注目する人が急増しています。金利上昇のリスクから家計を守るため、ずっと支払額が変わらない安心を買いたい…、という心理は当然のことと思います。
「フラット35は新築住宅で使うもの」という印象が強いかもしれませんが、「中古住宅購入×リフォーム」という計画においても、フラット35は強い味方になり得ます。ただ、住宅金融支援機構が策定したその仕組みは独特で、結構使いづらいのもホントです。
私たち「いえあーる」は、「フラット適合証明技術者」でもあります。そこで今回は、フラット35を中古リフォームで有効活用するために知っておいてほしいことを、実務の現場を知るプロとして、ここでお話したいと思います。
中古物件購入費用とリフォーム費用をまとめて借りる難しさ
「中古住宅を購入してリフォームする費用を、住宅ローンで一括して賄いたい。」 そう安易に考えている人は結構多いと思います。
銀行の住宅ローンなら、あまり深く考えなくても合算した金額で借り入れることは可能です。でも、フラット35の場合は事前確認が必須であり、その見極めが甘いと途中で計画が破綻し、最悪の場合は資金ショートを起こしてあたふたすることになりかねないのです。その理由は大きく3つあります。
1. 「基準をクリアできない」という物件の壁
まず大前提として、フラット35を利用するためには、その物件が住宅金融支援機構の定める「技術基準」に適合している必要があります。そのために、「適合証明書」を取得する手続きが必要になってくるのです。
そう、どんな物件でも貸してくれるわけではないのです。リフォーム費用まで一括で借りる場合は、当然「リフォーム後の状態」がその基準をクリアしていなければなりません。つまり、基準を満たすために「工事範囲（費用）が増える可能性がある」ということです。
ここで言えることは、事前診断が極めて重要だということです。もし事前診断で基準不適合と指摘された部分が、リフォーム工事でも是正できない、あるいは是正に莫大な費用がかかる場合、その時点で「フラット35を利用することが、果たして最善の選択なのか？」という懸念が湧いてきます。
特に、木造の戸建中古住宅の場合、現実的な壁となるのが「基礎の立ち上がり不足」や「床下換気口の設置数・位置の不適合」です。これらをリフォームで是正するのは技術的に極めて困難であり、コストを考えても現実的ではありません。
2. 「つなぎ融資」という独特なお金の流れ
もう一つの落とし穴は、フラット35特有の「お金の支払いタイミング」です。
フラット35の資金が実際に手元に振り込まれる（決済される）のは、すべてのリフォーム工事が完了し、最終的な「適合証明書」が発行された後になります。
つまり、リフォーム前の「中古住宅を購入するタイミング」で売主に支払う代金や、リフォーム工事の着工金・中間金などは、フラット35の資金では支払えません。そのため、工事が完了するまでの間、別の「つなぎ融資（短期ローン）」を組んで一時的に立て替える必要があるのです。
つなぎ融資には当然、手数料や利息が発生します。支払いタイミングを綿密に把握し、手元の資金が底をつく（資金ショートする）ことがないように、しっかりと計画しなければなりません。
3. 三つの事業を同時並行で進めていく難しさ
中古住宅のリフォーム一括ローンを成功させるには、以下の3つを完全に同時並行で進める必要があります。
• 【不動産取引】 物件の選定・契約・引き渡し
• 【資金計画】 つなぎ融資の手配とフラット35の本審査
• 【リフォーム工事】 プラン決定・見積もり・施工管理・写真提出などの書類整備
これらは本来、別々のプロが行う仕事です。一般の買主さんが、この三者を上手にコントロールするのは至難の業だと思います。どこかで一つでも歯車が狂いだすと、原因もつかめないまま、それぞれの業者は知らん顔を決め込む……なんていうのも、この業界ではよくある話なんですから。
ワンストップ対応が可能なプロに頼るという選択
フラット35が注目される今だからこそ、必要なのは「不動産」「建築」「金融」のすべてをワンストップで把握し、リスクを先回りして潰してくれるプロの手助けです。
私たち「いえあーる」のように、建築（適合証明技術者・リフォーム工事請負）と不動産・資金計画のすべてに対応できる相談窓口であれば、こうした複雑なステップもスムーズに進めることが可能です。
後になってあたふたする前に、まずは、トータルで相談できる窓口へ足を運ぶことから始めてみてくださいね!(^^)!
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不動産／いえあーる【福岡の中古住宅相談窓口】
いえあーるは買主支援に特化したバイヤーズエージェント
宅建士、建築士、FP技能士という３つの資格を活かしながらあなたのマイホーム購入が成功するように、全力でサポートするのが私たちの仕事です。
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