すでに完成している【新築戸建（建売住宅）】を購入した時に引渡し＝決済までの流れの紹介をさせていただきます。
不動産取引での決済とは、銀行から融資金を実行してもらうと同時に売主に物件代金を支払い、所有権を移転してもらう作業のことを言います。
通常は申込から決済までの流れを紹介することが多いですが、今回は引き渡しから逆算してお伝えしたいと思います。
決済までのスケジュールは非常にタイトでありお客様にも相当協力してもらわないといけません。
売主によっては契約から25日までに決済をしてくださいという条件付きもあります。通常、スムーズにいけば問題ない期間ではあります。
しかし、お客様にも都合があったり、途中に何かトラブルがおこる場合があります。ですが売買契約を書面で締結した以上はその内容を守ることが、買主売主の責務であり、もし守れなかった場合にはそれ相応の負担が発生する場合があります。ですので、仲介業者に丸任せではなく契約書面の内容を良く理解しす必要があります。
それではゴールからスタートまでいってみましょ～
11.決済日（融資実行）←ここがゴールです。
◎決済の3～5日前までに住宅ローン契約を銀行と結ぶ必要があります。
◎また決済日までには建物の表題登記を完了しておく必要があります。（表題登記は申請から10日ほどみておくと安心）
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10.住宅ローン契約（金銭消費貸借契約）
◎銀行と本契約をするには、新住所（購入物件の住所）の印鑑証明・住民票が必要なので住所移転手続きが必要です。
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9.建物の表題登記
新築戸建は未登記であり、最初の登記は買主が行う必要があります。土地家屋調査士に依頼しますが、手続きは仲介業者を通して行うはずです。「新住所の住民票」が必要なので住所移転手続きが必要です。
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8.住所移転
◎銀行・土地家屋調査士・司法書士へ渡す住民票は、新住所（購入物件の住所）である必要があるため、平日に役所へ行き転入手続きを行う。（マイナカードや印鑑証明も忘れずに！）
◎平日なのでお仕事の調整が必要。
◎住宅ローンの本承認が出てから行うこと。先に住所移転したもののローン否決となれば、また住所を戻す必要があります。
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7.住宅ローン本承認
◎住宅ローン本申込から本承認まではおよそ2週間かかります。
◎ローン特約期日に注意！特約期日までに本承認がおりそうにない場合は期日の延長を申し出る必要があり、売主買主双方の書面押印が必要です。特約期日は大手建売メーカーは2週間が基本な場合が多いので、事情がある場合は予め伸ばしておけるか相談も必要です。
（ローン特約＝期日内に買主に責任のないローン否決となったり、承認が出なかった時に契約を白紙解約できる特約です。手付金の放棄や違約金の発生がないため買主有利な特約です。）
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6.住宅ローン本申込み
◎ローン本申込には不動産売買契約書が必要です。その他にも購入者が準備する書類もあるので予め確認が必要。仲介担当者が教えてくれます。
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5.不動産売買契約
◎売主と買主の売買契約となります。仲介業者がいる場合は、仲介業者と買主の媒介契約も締結します。
◎手付金を支払う
物件価格の10％程度の手付金が必要ともいわれますが50万円～可の売主も多く、手持ち金が少ない場合は相談してみてください。諸費用も住宅ローンで全て賄うと思っていても、まだ融資を受けていないので手付金は現金での用意が必要です。
手付金は物件価格に充当されます。つまり一部前払いのようなものなので、融資を受けた場合は手元に戻ってきます。
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4.買付を出す（購入申込書）
◎買いたい物件が決まったら、売主に購入意思を示すため買付証明書に記入して提出します。
◎買付を受領してもらうために、住宅ローンの事前審査に通っていることが条件の場合があります。可能であれば予め、事前審査を似たような物件で出しておくと安心かもしれません。物件がかわれば再審査は必要ですが、すでに事前承認が出たことを伝えれば買付を受領してもらえる場合もあります。
◎手付金額、契約日、決済日、特約期日などを記入するので、そのスケジュールで問題ないかよく考えてください。
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3.住宅ローンの事前審査
事前審査には正社員であれば「源泉徴収」「本人確認書類」「健康保険証」が必要です。個人事業主の場合は3期分の決算書が必要です。
他借入の有無なども住宅ローンに影響があるので、仲介担当者へ予め相談しておくことをお勧めしますが、やみくもに事前審査を出すことはオススメしません。気になる事があれば、個人信用情報の取得など事前準備を！
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2.物件内覧
気になる物件を内覧する。新築戸建は綺麗ですが、設備だけでなく立地、道路、陽当たりなども要確認。
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1.不動産会社へ問い合わせ ←スタート
ここからスタートですね。どの不動産会社へ問い合わせしようかも迷いますよね。
もっと簡単に説明しようと思ったのですが、どれも重要な内容なので長くなってしまいました。。
流れを見てもらうと分かるのですが、決済までに時間がかかる理由は銀行とのやりとりがあるからです。特に決済をスムーズに行うには、6からの手続きが重要です。
銀行の担当者でも不慣れな人の場合、より時間がかかる場合があります。出来ればローンセンターなど住宅ローン手続きに従事している窓口であれば安心です。
またキャッシュで購入する場合は、ローンの手続き省くことができるので、極端な話、契約と決済を同時に行う事も可能です。
平日にしか出来ない作業は「住所移転」「決済」です。勤務先との調整も必要なので、これから家を買おうと思っている人はこの流れを頭の片隅におきつつ物件選び頑張ってください。
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