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　不動産の売却を考えた所有者様が、最初に考える事は『いくらで売れるのだろうか？』かと存じます。 　この為、ほとんどの所有者様は、不動産会社が行っている『無料査定』を複数社へ依頼し、結果としてそれぞれの不動産会社が回答する『査定価格』を知る事になります。 　その後、所有者様は、各社の回答する『査定価格』を比較しながら、『売れるであろう価格』を判断し、『最も高く評価した不動産会社』へ売却を依頼する事が大半なのです。 　理由は単純で、『最も高い査定価格を提示した不動産会社は、対象不動産を最も高く評価し、同時に高く売ろうという意思を持っている』と、所有者様は考える為です。 　実はこの時点で、『大きな誤解』に気付いている方は、ほとんどいません。 　え？何が誤解？とお考えになっても、無理ない事かとは存じますが、この誤解は、後に数百万円に匹敵する差額となって跳ね返ってきます。 　実は、不動産会社が所有者様へ回答する『査定価格』とは、『売れるであろう価格』を念頭に回答された価格ではなく、『他社の査定価格と比較された際、この査定価格であれば、自社へ売却依頼してくれるはずだ』という目論見で回答された価格なのです。 　もちろん、あまり現実離れした査定価格を提示すると、後にクレームになりかねない為、実際に売れるであろう価格を意識はするのですが、それ以上に意識しているのは、『他社と比較された上で、それでも自社へ依頼する様意識して貰える価格』なのです。 　結果として、『査定価格』が、その後に実際の『成約価格（※売れた価格）』より高い事が多いのは、この為です。 　不動産の売却をご経験された事のある方であれば

【囲い込み】とは　不動産業界では、古くから【囲い込み】と呼ばれる手法の営業活動が行われています。これを簡単にご説明すると「１案件で売主と買主の双方が自社の顧客で成約する事を意図的に作り出す事」となります。　本来、不動産取引は、「売主（手数料）⇒売主担当不動産会社⇔成約⇔買主担当不動産会社⇐買主（手数料）」という形にて成立し、売主買主それぞれの担当不動産会社が、それぞれの顧客から手数料を頂く共同仲介と呼ばれる取引形態が大半です。　ところが、売主買主ともに自社顧客であれば、当然手数料は１案件で倍となる訳です。では、これら「意図的に作り出す為に行われる行為」とは具体的にどの様な行為の事なのでしょう？・他社からの広告掲載承諾を断る⇒売却担当不動産会社の広告独占・他社からの見込み客案内を断る⇒商談中と偽り他社客には見せない・他社からの購入依頼を断る⇒商談中と偽り他社客からの申込受付拒否・『反響が無い』と売主に告げ値下げを要求⇒自社独占広告反響率を上げる為もちろん、こんな事が裏で行われているとは、売主は知るよしもありません。　通常、不動産会社の担当者は必ず「他社の買客も含めて広く購入者を探します」と明言した上で媒介契約書の締結を行っているはずです。その上での上記の行為は、明らかに「契約違反」なのです。　　結果として【囲い込み】行為によって、売却を依頼した先以外の不動産会社の顧客の中に、「成約の可能性が高い見込み客が存在していたとしても、売却物件を見る事すら出来ない」という状況が起こる訳です。そして同時に「本来不必要な価格変更（値下げ）を行う事もある」という状況も起こる訳です。これが、売主に

　不動産の売却を考えた所有者様が、最初に考える事は『いくらで売れるのだろうか？』かと存じます。 　この為、ほとんどの所有者様は、不動産会社が行っている『無料査定』を複数社へ依頼し、結果としてそれぞれの不動産会社が回答する『査定価格』を知る事になります。 　その後、所有者様は、各社の回答する『査定価格』を比較しながら、『売れるであろう価格』を判断し、『最も高く評価した不動産会社』へ売却を依頼する事が大半なのです。 　理由は単純で、『最も高い査定価格を提示した不動産会社は、対象不動産を最も高く評価し、同時に高く売ろうという意思を持っている』と、所有者様は考える為です。 　実はこの時点で、『大きな誤解』に気付いている方は、ほとんどいません。 　え？何が誤解？とお考えになっても、無理ない事かとは存じますが、この誤解は、後に数百万円に匹敵する差額となって跳ね返ってきます。 　実は、不動産会社が所有者様へ回答する『査定価格』とは、『売れるであろう価格』を念頭に回答された価格ではなく、『他社の査定価格と比較された際、この査定価格であれば、自社へ売却依頼してくれるはずだ』という目論見で回答された価格なのです。 　もちろん、あまり現実離れした査定価格を提示すると、後にクレームになりかねない為、実際に売れるであろう価格を意識はするのですが、それ以上に意識しているのは、『他社と比較された上で、それでも自社へ依頼する様意識して貰える価格』なのです。 　結果として、『査定価格』が、その後に実際の『成約価格（※売れた価格）』より高い事が多いのは、この為です。 　不動産の売却をご経験された事のある方であれば