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ようやく涼しくなってきました。 秋になると、本をたくさん読みたくなりますし、小説も書きたくなります。 夏の間は書きたいと思っていても、漠然とした構想しかなくて筆が進まないものですが、秋になると輪郭がはっきりしてきて、筆が進むようになるものです。 今日は、小説の話ではなく、法律の話になります。 テーマは、相続登記の義務化です。 令和6年4月1日から相続によって、不動産の所有権を取得した場合は、相続登記が義務化されます。 相続手続きを経験したことがある方は、相続登記は当然のようにやっていた方が多いと思いますが、中には、相続登記をしない人もいます。 不動産のような高額な財産を相続したのに登記しないってどういうこと？ と、驚く方もいらっしゃるかもしれませんが、実は、相続登記をしなくても問題なかったケースもあるのです。 例えば、被相続人（亡くなった方）の子どもが一人っ子であれば、相続登記をしなくても、不動産の所有権は当然その子ども一人だけが承継することになります。 被相続人の配偶者が存命していたとしても、配偶者がその子どもの実親であれば、不動産の法定相続分は、2分の1ずつになりますが、その配偶者も亡くなれば、いずれは、一人っ子の子どもが、すべての持分を相続することになるわけです。親子の仲が険悪でない限り、相続問題は生じようがありません。 そう言うわけで遺産を巡って争いが起きようがないケースでは、不動産の相続登記がなされないこともありました。 ちなみに、不動産の物権変動は登記しなければ第三者に対抗できないのが民法上の原則です。 民法 （不動産に関する物権の変動の対抗要件） 第百七十七条　不

こんにちは、司法書士・ペット相続士の金城です。相続登記が義務化されることに伴い、相続登記に関する相談を受けることが多くなってきました。 そこで、相続登記の義務化について、改めて説明しておきたいと思います。 相続が生じた場合、不動産の名義変更登記（「相続登記」といいます）をすることは義務ではありませんでした。 例えば、自宅の所有名義人が父親で、その父親が亡くなった場合、自宅の所有名義を相続人に変更するかどうかは相続人の自由に任されていました。 そのため、登記費用が掛かる、あるいは名義変更が面倒などの理由で、相続登記が放置されたままの不動産も珍しくありません。例えば、何十年も前に亡くなった祖父名義のままの不動産も全国に散在しています。 相続登記が放置された結果、現在の相続人が誰であるかを把握できない不動産のうち、土地のことを「所有者不明土地」といいます。 所有者不明土地は、特に東日本大震災をきっかけに問題視されるようになりました。 被災した市町村を再建しようにも、土地の所有者が把握できないと、区画整理等を進めることができないためです。 この所有者不明土地をなくすために相続登記が義務化されることになったわけです。 相続登記は２０２４年（令和６年）４月１日から義務化され、正当な理由なく、相続の発生を知ってから３年以内に相続登記をしなかった場合は、１０万円以下の過料（罰金のようなもの）に処される可能性があります。 なお、令和６年４月１日以前に生じている相続についても、相続登記義務の対象になります。例えば、平成の時代に相続が生じていた場合、義務化される令和６年４月１日から３年以内に相続登記

こんにちは、司法書士・ペット相続士の金城です。令和６年４月１日から不動産の名義変更（相続登記）が義務化されることが知られてきたためか、相続登記に関する相談を受けることが多くなりました。 例えば、何年も前に父親が亡くなっているが、自宅の名義は父親のままになっているのでどうしたらよいか、といった相談です。 相談者の中には、名義変更が面倒なのでこのまま放置しておくことはできないのか、と言う方もいます。 相続登記の義務化後、その義務を怠っていた場合、最高で１０万円の過料（罰金のようなもの）が科されることになっています。 義務を怠った人の何割の人に対して過料が科されるのか、また、どれぐらいの金額の過料が科されるのかは、運用が始まってみないことには分からないところです。 ただ、過料を科されるかどうかはともかく、名義変更を先延ばしにしておくと、後の世代に付けを回すことになります。 例として、亡くなった父親名義のままの自宅（以下、「自宅A」と表記します）があり、相続人は子ども２人（兄と弟）であるとします。 この場合、兄弟２人で話し合って自宅Aの名義を誰に変更するかを決めることは、比較的容易なケースが多いといえます。 しかし、自宅Aの名義を変更しないまま放置し、兄弟２人が共に亡くなった場合は、兄弟２人の配偶者や子ども達が相続人として登場することになります。 そうなった場合、兄弟２人の配偶者や子ども達、つまり甥・姪らの間で話し合って、自宅Aの名義を誰にするかを決めなければなりません。甥・姪らの間で交流がないケースも多く、自宅Aの名義変更についての話し合いが困難となることは想像に難くないでしょう。

こんにちは、司法書士・ペット相続士の金城です。 今までは、相続が生じた場合に不動産の名義変更登記（相続登記といいます）をするかどうかは、相続人の自由に任されていました。そのため、何世代も前に亡くなった先祖の名義のままの不動産が全国各地に散在しており、例えば明治時代に亡くなった家長名義の不動産を見ることも珍しくありません。 しかし、何世代も前の所有者名義の不動産の場合、相続人の人数が数十人になることは珍しくなく、相続人を探し出すことは困難を極めることがあります。私が実務で出遭った最高の例では、相続人が６００人近くに上った事例がありました。 このように、相続人が正確に把握できない不動産の中でも、土地のことを「所有者不明土地」といい、特に東日本大震災をきっかけに問題視されるようになりました。この所有者不明土地をなくすために相続登記が義務化されることになったわけです。 相続登記は２０２４年（令和６年）４月１日から義務化され、正当な理由なく、相続の発生を知ってから３年以内に相続登記をしなかった場合は、１０万円以下の過料（罰金のようなもの）に処される可能性があります。なお、令和６年４月１日以前に生じている相続についても、相続登記義務の対象になります。 相続が発生した場合は、忘れないうちに相続登記をしておくほうが無難といえます。

【相続登記義務化】その前に！今やるべき大切な事。土地家屋調査士はるえもんが解説。足立区：石川土地家屋調査士･行政書士･海事代理士事務所：足立区西新井栗原つくし保育園隣り：登記測量・図面作成東京都足立区西新井駅東口にて、石川土地家屋調査士・行政書士・海事代理士事務所を開設しております。 建物表題登記、建物滅失登記、土地測量、境界確認測量、現況測量、 建設業許可、運送業許可、風俗営業許可、深酒届出、産廃許可、介護事業許可、 離婚協議書作成、公正証書、遺言書作成、遺産分割協議書作成、内容証明郵便、車庫証明お手続き、 各種調査･測量、計測、図面作成、海事法務、事実証明書類作成を行っております。 お気軽にお問合せ、ご相談くださいませ(^－^) 足立区（北千住･梅島･西新井･竹ノ塚･綾瀬･堀切･牛田） 荒川区（日暮里･三河島･南千住･町屋） 葛飾区（亀有･金町･新小岩･堀切菖蒲園･お花茶屋） 江戸川区（平井･小岩･船堀･一之江･瑞江･西葛西） 板橋区（本蓮沼･志村坂上･西台･高島平･大山･常盤台･下赤塚･成増） 練馬区（氷川台･平和台･新江古田･中村橋･大泉学園･新桜台） 北区（赤羽･田端･王子･上中里･東十条･駒込･西ヶ原） 千代田区（神田･秋葉原･御茶ノ水･水道橋･小川町･岩本町） 中央区（東銀座･築地･八丁堀･茅場町･人形町･小伝馬町･月島･浜町） 港区（田町･浜松町･新橋･表参道･広尾･六本木） 文京区（千駄木･根津･湯島･千石･白山･春日･後楽園･茗荷谷） 豊島区（池袋･椎名町･東長崎･要町･千川･雑司が谷） 台東区（上野･稲荷町･田原町･浅草･仲御徒町･入谷･三ノ輪） 墨田区（

民法等の一部を改正する法律（民法等一部改正法）が令和３年４月２８日交付され、相続登記が、令和６年４月１日より義務化されました。不動産を取得した相続人に対し、その取得を知った日から３年以内に相続登記の申請をすることが義務付けられたのです。正当な理由のない申請漏れには、過料の罰則が科されることになります。 これは、 ・これまで、相続登記の申請は義務ではなく、申請しなくても不利益を被ることは少なかったこと。 ・都市部への人口移動や人口減少・高齢化の進展等により、地方を中心に、土地の所有意識が希薄化し、土地を利用したいというニーズも低下してきたこと。 ・遺産分割をしないまま相続が繰り返されると、土地共有者がねずみ算式に増加してきたこと。 が原因です。 また、相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律（相続土地国庫帰属法）も令和３年４月２８日交付され、土地を手放すための制度 （相続土地国庫帰属制度）が、令和５年４月２７日から施行されます。 相続等により土地の所有権を取得した者が、法務大臣の承認を受けて その土地の所有権を国庫に帰属させることができる制度です。 ただし、審査手数料のほか、土地の性質に応じた標準的な管理費用を考慮して算出した１０年分の土地管理費相当額の負担金が徴収されます。 不動産を相続により取得した場合は、放置しないようにしましょう。

平成３０年民法（相続法）改正により、配偶者居住権が創設されました。令和２年（２０２０年）４月１日以後に開始する相続において適用されております。 　配偶者居住権は難しいので、このブログで概要をまとめます。 【事案１】 　私は福岡の夫名義の不動産に、夫婦２人で暮らしていました。しかし先日、夫が亡くなりました。夫には前妻の子どもがおり、福岡県内で別の賃貸マンションに居住しております。子どもにはすぐに不動産が必要な事情はありませんが、いずれはお金に換えたいようです。 　私たちはこれから遺産分割協議を行う必要があります。 　私の希望は、この不動産に住み続けることと、預貯金のうち、今後の最低限の生活費を相続することです。配偶者居住権を取得して、住み続けることはできるでしょうか。 ［配偶者居住権の制度趣旨］ 　被相続人が亡くなった配偶者は、引き続き被相続人所有（この事案の場合夫名義）の建物に居住したい、と願うことが多くあります。 　しかし、配偶者が不動産を相続すると、その分、取得できる預貯金が減少します。配偶者としては、建物にも住みたい、しかも生活費程度の預貯金も相続したい、という思いが生じます。 　そこで、民法は配偶者に、居住建物について、所有権ではなく配偶者居住権を取得するという選択肢を設けました。これにより、配偶者が居住建物に住みながらも預貯金も相続できる可能性を実現させました。 ［配偶者居住権の要件］ 　このような配偶者居住権が規定された民法１０２８条１項を確認しますと、　「被相続人の配偶者」 　が、 　「被相続人の財産に属した建物に」、 　「相続開始の時に居住していた場合」において

１　２０２４年４月１日、相続登記の義務化が始まります！ 　２０２１年４月２８日「民法等の一部を改正する法律」（令和３年法律第２４号）が成立し、「相続登記の義務化」について、２０２４年４月１日から施行されることになりました。 　相続登記の義務化については、少しずつ浸透してきており、相続登記の相談が増えてきています。このブログでは、相続登記が義務となった背景や内容についてお話しをします。 ２　なぜ、相続登記が義務になったの？　～相続登記義務化の背景～　現在、相続登記がされないまま放置されている不動産（土地建物）が多数あります。相続登記がされない理由として、次のような理由が上げられています。 相続登記がされてこなかった理由（これまで） 相続税の申告のような申請の期限がない。 （相続税の申告の場合、相続の開始があったことを知った日の翌日から１０か月以内に税務署に申請する義務がありますが、相続登記はこれまで申請の義務はありませんでした。） 相続登記をしなければならない事情がない限り、登記をしなくても特段困ることがない。 （相続登記をしなければならない事情とは、例えば、建物をリフォームするために金融機関から借入れを行い、その借入れの担保として土地建物に抵当権を設定する場合です。この場合、土地建物の所有者が亡くなった方の名義のままでは、抵当権を設定することができないので、相続登記をする必要が生じます。） 相続登記をしないまま放置した結果、相続人がさらに増え、いざ相続登記をしようとすると多大な時間と費用がかかってしまう。 　相続登記がされないまま放置された結果、「所有者不明土地」（不動産登記簿

① 相続登記義務化が令和６年４月１日からスタートします。 ② 相続発生から３年以内に相続登記をしなければいけません。 （正確には、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、当該不動産を取得したことを知った日から３年以内に、相続登記を申請しなければならない） ③ 正当な理由なく相続登記を怠った場合には１０万円以下の過料が課せられる可能性があります。 ④ 相続登記義務化が始まる前（令和６年４月１日以前の）の相続も対象です。 ⑤ 相続人申告登記の申出をすれば義務を履行したとされます。【相続登記が義務化される背景】現在（2024年2月）、死亡による不動産の名義変更登記（相続登記）を行うことは義務ではありませんので、相続登記を放置していたとしてもなんら罰則等はなく、それゆえに相続登記が放置され、所有者の不明な土地が多く存在することの社会問題（所有者土地不明土地問題）になっています。 それを解消する一環として相続登記の義務化が令和６年４月１日から開始することになりました。 【相続登記義務化が適用される相続】相続登記義務化の前（令和6年４月１日よりも前）に発生した相続についても適用されるため、例えば、平成２０年に発生している相続や令和２年に発生した相続なども全て対象となります。 要するに、相続登記義務化の時期に関係なく全ての相続が対象になるということです。 なお、相続登記義務化の前に発生した相続については、相続登記義務化がスタートした日（令和６年４月１日）から３年以内に相続登記をすれば違反とはなりません。 【相続登記を怠った場合の罰則】相続登記を怠った場合には、法務局から相続登記をする