「セットバックあり」の土地は何が問題？買う前に確認したい3つのこと【宅建士が解説】

こんにちは、ツボ社長です。

宅建士の資格を持ち、不動産会社の代表をしながら、ココナラで不動産の相談を受けています。

土地の広告で、「セットバック要」「SB有」という文字を見たことはありませんか？

周りより少し安い土地に、よく書かれている言葉です。

先に結論です。

セットバックが必要な土地は、表示されている面積をすべて使えるわけではありません。

その分、建てられる家が小さくなることがあります。

■ セットバックとは

家を建てる土地は、原則として幅4m以上の道路に接している必要があります。

ただ、昔からある幅4m未満の細い道の多くは、道路として扱われています。

こうした道に面した土地では、建て替えのときに、道路の中心から2mの位置まで敷地を下げるルールがあります。

これがセットバックです。

道の反対側が川や崖の場合は、反対側の端から4mの位置まで、こちら側だけで下げることになります。

■ 確認したいこと1：実際に使える面積はどれくらいか

下げた部分は道路として扱われ、建物の大きさを決める計算（建ぺい率・容積率）に使える面積に含められません。

たとえば100㎡の土地でも、セットバックで10㎡下がれば、90㎡として家の大きさを考えることになります。

広告の面積だけで判断せず、「下げたあとの面積」を必ず確認してください。

■ 確認したいこと2：希望の広さの家が建つか

使える面積が減ると、思っていた間取りが入らないことがあります。

土地を決める前に、建築会社に「この土地で希望の家が建つか」を見てもらうのが確実です。

■ 確認したいこと3：費用は誰が負担するのか

測量や、下げた部分の舗装などに費用がかかることがあります。

売主と買主のどちらが負担するのか、契約前に確認しましょう。

また、多くの自治体には、セットバック部分の整備を手伝ってくれる制度があります。

役所の道路の窓口で、使える制度がないか聞いてみてください。

■ ほかにも知っておきたいこと

下げた部分には、塀や門、花壇、カーポートなどを作ることができません。

駐車場の位置や、外構の計画にも関わってきます。

■ まとめ

・セットバックがあると、使える面積が減る

・広告の面積ではなく、下げたあとの面積で考える

・希望の家が建つか、土地を決める前に建築会社に確認する

・費用の負担と、自治体の制度を確認する

セットバックがあるから悪い土地、というわけではありません。

その分、価格が安くなっていることも多いです。

大切なのは、「実際に使える面積」で比べることです。

「この土地、セットバックがあるけど大丈夫？」と迷ったら、お気軽にご相談ください。

販売図面を拝見して、注意したい点を分かりやすくお伝えします。

ご相談は下記からお願いいたします。