住宅ローンを組む前に知っておきたいこと

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2026/06/29 22:49

「いくら借りられますか？」——住宅のご相談で、最初にこの質問をいただくことがとても多いです。でも私はいつも、少し立ち止まってほしいと思っています。「銀行が貸してくれる額」と「あなたが安心して返せる額」は、実は大きく違うんです。一級建築士・宅建士として数多くの住宅購入相談に関わってきた経験から、後悔しないために知っておいてほしいことをお伝えします。

■ 銀行が貸せる額と、返せる額は別物です

住宅ローンの審査では、年収に対して年間返済額が何%に収まるかを見ます。この「返済比率」の審査上限は金融機関によって異なりますが、おおむね35%前後が目安です。

年収500万円であれば、年間返済額175万円まで——つまり3,500〜4,000万円程度まで借り入れできる計算になります。

でも、ちょっと待ってください。

食費・光熱費・教育費・老後の積み立て・保険料・車の維持費……住宅ローン以外にも、生活には毎月いろいろなお金がかかります。それらを差し引いて、無理なく返せる目安は年収の20〜25%程度と言われています。

同じ年収500万円でも、「返せる上限」は年間100〜125万円程度。35年ローンで逆算すると、2,300〜2,900万円になります。

4,000万円借りられると言われても、無理なく返せるのは2,900万円まで——この差が約1,000万円あることを、ぜひ知っておいてください。「審査が通った=安心」ではないんです。

住宅相談の現場で最も多く聞く後悔のひとつが、「銀行に審査が通ったから大丈夫だと思っていた」という言葉です。借入可能額は銀行の基準であって、あなたの生活の余裕を保証するものではありません。まずこの前提を持っておくだけで、資金計画の組み方がまったく変わります。

■ 変動か固定か、その前に確認してほしいこと

2026年6月現在、変動金利の相場は1%前後で推移しています。日本銀行は2026年6月に追加利上げ（0.75%→1.0%）を決定しており、変動金利はさらに上昇局面にあります。一方のフラット35（全期間固定）は2.49%程度です。

この数字だけを見ると「変動の方が断然お得」と感じるかもしれません。でも私がいつもお伝えしているのは、「損得よりも、リスク許容度で選んでください」ということです。

私自身も変動金利で住宅ローンを組んでいます。組んだ当時は0.4%台でしたが、現在は1%を超えています。毎月の返済額は増えました。でも、困っていません。理由はひとつ——「将来金利が2%になっても返せるか」を事前に試算して、余裕をもった借入額に抑えていたからです。

変動を選ぶなら、今の低い金利が続くことを前提にしてはいけません。少なくとも「金利が1〜2%上がったら月々の返済はいくら増えるか」を確認した上で、その増加分を想定内に収められる計画を立てることが絶対条件です。専門家の中には、10年後の変動金利が2〜3%台になる可能性を指摘する声もあります。

一方、固定金利の最大のメリットは「毎月の返済額が一切変わらない」という安心感です。教育費のかかる時期・老後の資金計画など、先々の見通しを立てやすい方には固定が向いています。「変動か固定か」を決める前に、まず「金利が上がった場合のシミュレーション」を必ずやってみてください。

■ 諸費用と控除、2つの落とし穴を押さえてください

住宅購入でよくある後悔のひとつが「諸費用を甘く見ていた」というものです。

物件価格の7〜10%程度の費用が、住宅ローンとは別に現金で必要になります。3,000万円の物件なら210〜300万円、4,000万円なら280〜400万円です。不動産仲介手数料・登記費用・住宅ローン関連費用・火災保険・地震保険など、内訳は多岐にわたります。

さらに注文住宅の場合、地盤調査費・外構工事費・照明・カーテン・エアコンなどが本体工事費に含まれないケースが多く、これだけで300〜500万円の追加費用になることも珍しくありません。「物件価格＋諸費用＋生活立ち上げ費用」でトータルの予算を組むことが大切です。

もうひとつ見逃せないのが、2026年度の住宅ローン控除の改正です。制度は5年延長（2031年末まで対象）され、子育て世帯・若年夫婦世帯への優遇が大幅に拡充されました。特に中古住宅については、これらの世帯の最大控除額が210万円から409万5,000円へと大きく引き上げられています。床面積要件も40㎡以上に緩和されたため、コンパクトな物件を検討されている方にも活用しやすくなりました。

「自分がいくら控除を受けられるか」は、住宅の種類・省エネ性能・入居時期・家族構成によって異なります。購入を決める前に、必ず専門家に確認してください。知っているかどうかで、受け取れる金額に大きな差が出る制度です。