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マンションに住んでいると、さまざまな修繕工事が必要になります。外壁の補修、屋上防水、給排水設備の修理、照明器具の交換、駐車場の補修など。そんなとき、管理会社からこんな話が出ることがあります。「この工事について、次回の理事会で決めていただければと思います」見積書も出ている。工事の必要性も分かる。でも、ちょっと待ってください。その工事、本当に理事会だけで決めていいのでしょうか？「工事だから総会」でも「理事会なら何でも決められる」でもないマンション管理では、総会と理事会でそれぞれ役割が違います。総会は、区分所有者全体でマンションの重要事項について意思決定する場です。一方の理事会は、総会で決まった方針や予算に基づいて、日常的な管理業務を進めていく役割を担います。そのため、「修繕工事＝全部総会で決めなければならない」というわけではありません。逆に、「予算の範囲内なら理事会で何でも決められる」とも限りません。ここがマンション管理の少し面倒なところです。まず確認したいのは「いくらの工事か」だけではない「100万円だから理事会でいい」「1,000万円だから総会が必要」そんなふうに、工事金額だけで判断できれば簡単なのですが、実際はそう単純ではありません。確認したいのは、主に次のような点です。・その工事は総会で承認された事業計画や予算に含まれているか・管理規約では、総会と理事会の権限がどう定められているか・単なる維持・修繕なのか、それとも共用部分の変更を伴う工事なのか・過去の総会で、すでに工事実施について決議されていないか同じ「工事」でも、その内容によって判断は変わります。たとえば、壊れたものを直

　マンションの組合会計に負担をかけず、管理会社が儲ける・・・。 そんな「うまい話」があるだろうか。 実は、ある。 それは、管理組合が掛けているマンションの火災保険を使用した修繕だ。 マンションでは共用部分(エントランスや廊下、階段など)に火災保険を付帯することが一般的だ。火災や台風などでの被害復旧や漏水調査、何者かによる器物損壊等の復旧などについて費用を保険申請できる。 何かあったときに頼れる存在である。 この保険料は、マンションの規模及び経年数などで決まってくるのだが、多くの場合は掛け捨て保険で、大きなマンションでは毎年100万円ほどの保険料を支払っている。 少なくない保険料を支払っているのだから、保険適用となる修繕には申請すればよい。 そこで、売り上げを上げたい管理会社は、理事会を誘導してマンション火災保険を利用した修繕工事を実施させるのだ。保険で賄えるとなれば管理組合の財布を傷めず修繕でき、管理会社も儲けることがでる、一石二鳥という訳だ。 ところが、このマンション火災保険、参入している大手損保各社は大赤字だという。 経年マンションの漏水調査費用と自然災害による復旧費用申請が激増しているからだ。 マンションにもよるが、築30年を超えると漏水が多発する傾向が強い。ある一か所の漏水を見つけて修理してもまた別のところで発生し、正にイタチごっこになっているところもある。各戸の床下を這う排水管を更生(新しく引き直す)するまで、通常漏水は止まらない。 その上、昨今の大型台風や局地的豪雨などで、自然災害の発生も頻発し、その保障費用も激増しているという。 老朽化マンションの増加と自然災害の