不動産業者であれば、物件調査で真っ先に確認すると思います。
道路について、です。
公道か私道（わたくしみち、とあえて言い方を変えます。）で価値が激しく変わります。
地方の場合、道路が明らかに狭い道が多いです。
都市部ではすれ違いと言われます。
私がいる地域では、すれ違いではなく離合と言います。
車の離合ができる道かどうか、これで大体の幅員の予測ができます。
建築基準法では4ｍ以上の道に2ｍ以上接道することが必要です。
4ｍ、実際にはこの幅員では今の車の離合はできません。
軽自動車でもギリギリです。ミラーまで含めないと、実際の離合ができないからです。
離合できます、という道の場合、多くは5ｍ程度はあります。
5ｍくらいあると感覚的に分かります。
公道であれば１項１号道路になることが多いです。
地目が公衆用道路、道路台帳で公所有の市道認定がある、ここまで揃えば何ら問題はありません。
地目以前に、道路の謄本が取得できない場合もあります。
地番が無い、無番地の道路です。
確認するのが少し面倒になります。
それでも公道・市道等の認定があれば構いません。
地目が公衆用道路になっていないこと、多々あります。
色々な地目があります。
地目は道路ではなくても、公道になります。
経験が浅いときは、理解するまで時間がかかりました。
厄介なのは私道の場合です。
幅員が4ｍ以上あっても、建築基準法上どのような部類になるのかで、大きく変わってきます。
5ｍ以上あって位置指定がある場合は、再建築可能なことがあります。
4ｍの私道の場合、権利関係で変わってきます。
持ち分で1/2になっている場合、4ｍ×1/2＝2ｍ分はあるので、再建築可能となることが多いです。
1/3などと持ち分で登記されている場合、不可となることもあります。
共有地になるので、維持管理は自分たちでしないといけません。
この費用が問題です。
私道の維持管理は、所有者、共有なら持ち分のある人が自費でする必要があります。
地域によっては、かなり広範囲に私道になっていることがあります。
私がいる地域では、昭和の高度経済成長期に30坪くらいで分けられた土地と長屋が多くできました。
当時は車など全く関係ない時代だったので、通路でした。
それが今は、車が必須になったため、道路として見ることになってきました。
すると、幅員が問題になりました。
3ｍくらいの通路だらけ、です。
人は問題ありませんが、車となると支障がでます。
また、長屋を切り離して解体し、新築しようとすると前面道路が今の建築基準法上の道路なのかどうか、非常に重要になります。
私道で3ｍくらいの幅員の道。
不動産業者の多くは相手にしようとしないはずです。
私道になっている段階で、見向きもしないかと思います。
私道の所有者が企業名義になっている地域です。
全てではありませんが、接する道の一部でも再建築が可能な２項道路に認定されていると、価値はでてきます。
今までは、私道の２項道路でした。
それが少し前に部分的に変わってきました。
査定で調査しない限り、気づきません。
道路部分の所有者が公になっていました。
贈与ではなく、寄付となっていました。
公所有となったことで、非常に良い変化が起きます。
私道ではなく、公道になるからです。
正しくは、公の所有地、です。
まだ再建築可能な道路かどうかは、不明です。
今回の査定地は、この土地の周囲数件だけが役所で記録されている情報が異なっていました。
当初は、１項3号道路と道路課では確認しました。
久しぶりに３号道路がでてきました。これで良いかと思いました。
しかし、県土整備では何の記載もない、未判定地となっていました。
両方の行政の担当者が話し合いをしましたが、結論が出ませんでした。
そこで、2項道路としての再判定を申請しました。
約3週間くらいで結果が出ると思います。
この建築基準法上の道路かどうかが判明しないと、価格が査定できません。
現時点では、4ｍ未満の幅員で部分的に舗装されている公の所有地に接している土地、となります。
公道と言い切ることができません。
公の通路、まではいえます。
それでも私道ではなくなったことが、非常に良いです。
一度、道路判定がされていたからといっても、その後、何らかの変化によって変わることがあります。
昨年は数件の２項道路判定を複数の行政に行いました。
その結果、極めて稀なケースですが、法外道路判定だった道が、２項道路になりました。
価値無し、が価値ありに大きく変わりました。
今回の査定地も以前は私道で企業所有地だったのが、公に変わっていました。
査定価格に影響があります。
あとは再建築可能かどうか、です。
公道認定はなくても、基準法上の道路であれば構いません。
顧客に説明するときは、市道認定はない公道、ということになると思います。
基準法上の道路ではない、となると再建築ができない公所有地に面した土地、となってしまいます。
良い結果になることを待ちます。
