買い取り業務を行ったことがありますが、ひたすら電話したり、不動産会社さんにお伺いしたりで、なんかすごく昭和感がありました。が、なんか人情味があって楽しかったですね笑
どーも、Ponchaです('ω')
ここ近年、リノベーション済物件というのが大変増えました。
リノベーション済物件の所有者は、不動産買取再販業者になります。
そんな不動産買取再販業者さんは、まず物件を仕入れる必要があります。
そのため、まずは自社が買主になるわけなんですね！
では、自身が売却に出している物件を不動産買取再販業者さんが購入する！
となった場合、どういったメリット・デメリットがあるのでしょうか？
ということで、今回は
買取再販業者とは？住宅売却で損しないためのメリット・デメリット完全ガイド
というテーマでお話ししたいと思います。
買取再販業者さんに売却をする場合、しっかりとメリットデメリットを理解したうえで売却する方が良いです！
自身の現状の売却方法によって、買取再販業者さんに売却した方が良いのか？が変わってきます！
参考にしてみて下さい。
不動産についての別記事はこちら
銀行の住宅ローンとフラット35の違いって！？～住宅ローンの基礎知識～
不動産購入の流れ～初めてのマイホーム購入（中古マンション・戸建て編）～
住宅購入で頭金って必要！？目安って！？～頭金と自己資金は違う～
賃貸不動産のリフォーム～賃貸住宅のリフォーム費用はどのくらいかかる？～
不動産購入の流れについてはこちらの記事をどうぞ
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不動産買取再販業者とは？
まず不動産買取再販業者ってどんな業者
についてお話をしたいと思います。
買取再販業者とは
中古住宅を買い取った後にリノベーションやリフォームを施し、付加価値をつけて、再販する業者のこと です。
不動産会社が直接買い取るため、物件を売却する際、買主さんが不動産会社であれば、多くの場合、不動産買取業者さんです。
不動産仲介と不動産買取再販の違いは！？
・不動産仲介と
・不動産買取
の違いについてお話ししたいと思います。
同じ不動産会社ではありますが、そもそもビジネスモデルが異なります。
不動産仲介会社：物件を売却したい方、物件を買いたい方に対して、双方の間に立って、売却・購入をお手伝いをすることです。
対して、不動産買取再販業者というのは、売りたい不動産を直接不動産会社が購入し、その後売却します。
そのため、物件探しのお手伝いをするのではなく、物件自体を提供する側（売主）になります。
買取再販業者に売却を依頼するメリットとデメリット
通常、物件を売却する！となった場合は、
不動産仲介会社さんに物件の売却依頼をします。
不動産仲介会社さんは、その物件がREINSという不動産会社さんだけが見れるポータルサイトに登録をします。
そうすることで、各不動産会社さんの目に止まるようにし、多くの紹介をしてもらうようにします。
物件を購入する人は
・一般の個人
・不動産買取再販業者
・法人
などがありますが、自身の不動産を買取再販業者さんに売却をお願いしたらどういったメリット・デメリットがあるのでしょうか？
それぞれ細かく見ていきましょう
買取再販業者に依頼するメリット
まず、買取再販業者に売却を依頼するメリットについてみていきましょう。
・すぐに売却・現金化できる
・余計な手間がかからない
・瑕疵担保責任が免責になる
上記の内容が、代表的なところ。
それぞれ深堀していきたいと思います。
すぐに売却・現金化できる
不動産買取再販業者さんが購入する一番のメリットは
・決済まで早い
・ローンの審査をするわけではないので、審査で落ちるということがない
・決済が早い ＝ すぐに売却のお金が手に入る
が挙げられます。
一般の個人の方に売却をした場合、買主さんの
・住宅ローンの事前審査、本審査を行う必要がある。
・意志落ちからのキャンセル
などがあり、申し込みを入れたからと言っても、全然安心ができません。
特に住宅ローンの審査というのは、金融機関側の判断になります。
そのため、買主さんがどんなに購入意思があっても、住宅ローンの審査が通らなければ、購入することができません。
契約前に事前審査を行いますが、
契約後には本審査を行います。
つまり、契約をしたからと言って、確実に売却ができるというわけではありません。
本審査で落ちてしまった場合、また一から買主さんを探さないと行けず、かなりの期間、機会損失したことになります。
しかし、業者さんであれば、
住宅ローンを通す必要がないため、条件面があれば、
すぐに売買契約の手続き
その後、必要書類がそろい次第、決済となります。
通常のスピード感だと
売買契約締結後から決済までは、1か月から2か月ほどかかります。
しかし、買取再販業者さんの場合、
2週間～1か月以内には決済をすることができます。
後程、デメリットの部分でお話をしますが、買取再販業者に住宅を売却する場合、
通常の販売価格よりは安い金額での販売することになるので、注意が必要です。
・とにかく早期売却をしたい！
・不動産をすぐに現金化したい！
という方の場合の方には、おススメです！
余計な手間がかからない
通常の不動産売買の場合、不動産取引の素人である売主さんと買主さんです。
素人同士では、不動産の取引がほぼほぼできないので、安心安全な取引ができるように不動産仲介会社が間に入ります。
また、不動産仲介会社さんは、素人である買主さんに、必要な資料などを指示し、対応してもらう感じになります。
そのため、実際に資料を揃えたり、時間がかかります。
しかし、買取業者の場合、不動産のプロの為、価格交渉さえ決まれば、契約・決済までとにかくスムーズに取引を行うことができます。
瑕疵担保責任が免責になる
瑕疵担保責任というのは、
建物や設備について、一定の期間で不具合があったら売主さんが直してくださいね。
というものです。
全部が全部というわけではないのですが、多くの場合、買取再販業者さんは、購入後にフルリノベーションを行うことがほとんどです。
そのため、別に設備などに不具合があったところで、すべてやり替えをするので、別に関係がないんですね。
そのため、瑕疵担保責任を負わなくていいですよ！
ということが多々あります。
しかし、個人の買主さんの場合ですと、買主さんの保護のため、売却後に瑕疵が見つかった場合は、瑕疵担保責任を負うのが一般的です。
こういったお話も買取再販業者さんであれば、融通を利いてくれます。
買取再販業者に依頼するデメリット
次に買取再販業者に依頼するデメリットについてみていきましょう。
細かく上げると色々ありますが、買取再販業者に購入をお願いする場合、
売却価格が相場より安くなる！
これにつきます。
詳細についてみてみましょう！
売却価格が相場より安くなる
そもそも、買取再販業者が購入すると、なぜ売却価格が相場より安くなるのでしょうか？
不動産買取業者は、
不動産を買い取った後、リノベーションをし、付加価値をつけて再度売却をします。
売却する時は、
買った時の費用＋リノベーション費用＋利益
上記を考慮して物件を購入しなければいけません。
具体的な例でお話をすると、買取再販業者さんの
購入価格4000万円＋諸費用280万円
リノベ費用 700万円
利益 300万円
とした場合、自社で売り出すときは、
5280万円となります。
いくらリノベーションをして付加価値を付けたからと言って、
相場が4000万円のエリアに対して、
5280万円で売りに出しても、購入しようと思う方は基本いません。
ではどうするのか？
購入時の金額をとにかく値引いて、購入をする！
になります。
つまり、物件価格4000万円の物件を、極端に言うと3000万円で購入をする！
ということになります！
そうすると、再販時の販売価格は4280万円となります。
相場より少し高いですが、リノベーション済という付加価値をつけているため、何ら違和感のない金額といえます。
ちなみに、一般の個人の方が上記のような値引きをしても門前払いされます。
・不動産会社というプロであるため、やり取りに無駄がない
・住宅ローンもなく、すぐさま現金化できる
といった先ほどのメリットがあるため、交渉に応じる場合があるということになります。
不動産買取業者に依頼しないほうがいい！？
今のメリットデメリットを理解したうえで、不動産買取業者さんに売却するのはどうなのでしょうか？
個人的な見解を述べると、
正直、あまりおススメしない！
です。
デメリットにもあげていますが、基本的には相場に対して売却価格は
相場の6割～8割ほど
になります。
市場の相場が3000万円だとしても、売却の価格は1800～2400万円になってしまうということです。
買取再販業者さんも、事業でやっているため、収支が合わない物件を購入するという選択肢は基本ありません。
そのため、
・安くてもいいから早く現金化したい
・不動産に様々な要素があり、売り手がつかない
といった諸事情がない限り、買取業者に依頼するメリットは正直ないです。
普通に不動産仲介会社さんに依頼をして、買主さんを探してもらう方が良いですね。
ちなみに、たまに見かけるのですが、不動産買取再販業者に依頼すれば、
・内覧なしで取引できる、
・仲介手数料がかからない
といったメリットを挙げている方がいますが、
基本的には、買取業者は眺望等の確認の為、内覧することがほとんどです。
仲介手数料も買取業者によって発生する場合があるので注意したほうがいいです。
不動産買取業者に依頼したほうがいい場合とは！？
では、どういった方の場合、不動産買取業者に依頼したほうがいいのでしょうか？
・安くてもいいから早期売却したい
・築年数がたっている
・土地の権利が複雑
上記の時は、買取業者を検討しても良いかと思います。
・安くてもいいから早期売却したい
安くても良いから早期売却をしたい人の心理とは何でしょうか？
代表的なところですと、
・相続
・離婚
などが挙げられます。
物件を譲渡されたけど、特段住む予定もないし、さっさと現金化しちゃいたいという方には、買取再販業者さんに依頼をするのが良いです！
ただし、早期売却したいからと言って最初から買取業者に依頼するのは待った方がいいです。
立地が良く条件が良ければ、相場より少し金額を下げるだけで、買いたい人は現れます。
特に現在は首都圏の物価がどんどん上がっており、一般の方がなかなか手が出せない状態になりつつあります。
しかし、そんな中で相場より少し金額が下がっている物件があるととても目立つため、極端な金額を下げなくても、買主さんが見つかる可能性があります。
築年数がたっている
近年大きな災害があったこともあり、耐震などを気にする購入者がとても増えました。
そのため、築年数がたっている古い物件は買主さんの検索対象から外れることが多いです。
特に昭和56年6月1日以前の建物（旧耐震）ですと、金額を下げてもなかなか買い手がつきません。
しかし買取業者であれば、旧耐震の物件でも立地等が良ければ、購入をしてくれます。
とはいえ、
・エリアが良い
・自身でリノベーションをやりたい
といった方からすると、旧耐震の物件というのは、価格の割にエリアが良く、予算内に納まることが多いため、購入を希望する方もいます。
やはり、最初は反響があるか様子を見た方が良いでしょう。
土地の権利が複雑
土地の権利が
・借地権
・土地を切り売りしている
という物件については、住宅ローンの審査が通りづらいといったリスクがあり、個人の購入希望者が決済まで進めない！
という懸念があります！
買取再販業者さんであれば、ローンなど関係がないため、安い金額でも購入をしてくれることがあります！
ただ、リノベーション後に売却をするため、何でもかんでも買い取るわけではない！
ということは認識しておいた方が良いです。
条件の悪い物件は買い取ってもらえる！？
買取再販業者であれば条件が悪くても、金額を下げたら買取をしてくれる！
と、勘違いをしている方がいます。
確かに、一昔前までは、そういった癖のある物件を買取再販していた業者がいたのも事実。
しかし最近の買取再販業者さんは、立地や条件なども気にしています。
・駅から離れすぎている
・事故物件である
・床面積が広すぎる、もしくは狭すぎる
などなど。
上記のような物件ですと、金額を下げても渋ることがほとんどです。
条件が悪い物件というのは、お部屋がきれいで安くても、そもそも購入希望者がいない！
といった感じだからなんです。
今の買取業者さんは、
どんな物件でも買取をしてくれるというわけではない
ということを頭に入れておく必要があります。
まとめ
いかがでしょうか？
今回は、買取再販業者とは？住宅売却で損しないためのメリット・デメリット完全ガイド
というテーマでお話させていただきました。
諸事情がない限り、買取再販業者に依頼することは、おススメしませんが、事情があり、安くてもいいから早くに売却したい場合は、仲介業者より買取業者を視野に入れたほうが良いと言えます。
買取再販業者さんに売却をするメリット・デメリットを理解したうえで売却をするようにしましょう！
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