【税理士の方へ相談】不動産の名義変更に伴う贈与税、相続税についての質問（メッセージのみでの回答で可）

【概要】残債の残った父親名義の区分マンションを私（息子）名義に変更する際の贈与税やその他関わる税金についての相談（メッセージのみの回答で可） 【目的】父親名義の区分マンションを私（息子）名義に変更する際の税金を最小限にしたい 【依頼背景】 父親名義の区分マンションに3年ほど前から私一人で住んでいます。ローンも父親名義です。 両親は田舎へ移住しています。 毎月のローンとマンション管理費の支払いは私の収入だけでは、厳しいので母も部分的に支払っています。 今まで私が支払ったローンは400万円（期間３年と半年程）ほどで、残債が650万円程です。 あと5年程で完済予定で、完済時に私が払うローンの返済のトータルは1000万程になりそうです。 母が病気になってしまったため、自分一人で払えるように毎月のローン返済、マンション管理費の支払いを抑える為に、借り換えてローンを父名義ではなく私名義で借り換えをおこなおうと思っています。 そこで、マンションの名義も父から私に変えたいと思っています。 名義変更について父は了承済みですが、贈与税がネックとなっています。 もし、マンションの価値が1000万（３年前の不動産会社の売却査定は1100万ほど）あるとすると贈与税が４割かかるとのことですが、 私は今まで払ったローンとこれからローンの借り換え含めて、完済時には支払いが1000万程になるのに、 それが反映されず、名義を変更するだけで贈与税が400万かかることに納得がいきません。 調べたところ、父に借用書？か何かでお金を貸していることとして、 私のローン返済分と父の不動産の資産を相殺する形で贈与税を圧縮できるということを知りました。 状況として、親（長崎県）と私（埼玉県）は離れて住んでいて、気軽に会うことができません。 ローンの支払いは、父の口座から引き落とされます。 親が父の口座のキャッシュカードを持っており、私が通帳を持っています。 父の口座に入金する際は、自分の口座から現金をおろして、父の口座の通帳で入金しています。 最近は、自分の口座から父の口座に振り込んでいます。 将来的にはマンションを貸して家賃収益を得たいと思っています。 【質問】 ①借用書？という書面での形を残すには具体的に何をどのようにすればよいのでしょうか。 ②書面はどの専門家で作成するのか、自分達で作れるのか。借用書に有効期限等あるのでしょうか。 ③過去にローンを支払った分を遡って、借用書？は作れるのでしょうか。 また、遡って作れるのであれば、父親の口座の通帳を使用して入金しているが、支払っている証拠として提示できるのでしょうか。 ④借用書という形でなくてもあるならば、このような状況で名義変更をする場合に税金を安く抑える最適な方法を教えてほしいです。 ⑤ある程度相殺したとして、贈与税をさらに生前相続？として控除を受けることはできるのでしょうか。 ⑥ローンを父名義から私に借り換えたとすると、ほかに懸念する税金はあるのでしょうか。 ⑦将来的にマンションを貸して家賃収入を得たいと思っていますが、 もし、父名義のまま、私が賃貸運営をしたとして、私が家賃収入を得ようとすると、税金関係はどうなのか。