土地の価値を知りたいです！ヒントは根抵当権

【概要】 買おうとしている土地があります、割高なのか？適正なのか？割安なのか？が知りたいです。 【依頼背景】 ある企業の全株式取得（土地資産込み）の話が進行中です。 株価イコール土地代金みたいな案件なので、目安となる土地価格を知りたいです。 当事者同士の合意価格が、適正金額みたいな話は、横に置かせてください。 現時点では、鑑定士依頼はコスト的にないです。 路線価からの計算はピンとこないです。 不動産販売サイトを見たところ、 坪単価では、周辺の近似物件よりも割安感はあります。 ただ、全体面積の条件の違いがあります。 土地の説明ですが、 ・調整区域 ・400坪 ・更地 ・ほぼ正方形で、斜面はなし ・整地は雑で、不陸あり ・隣地との境界は軽量ブロックでぐるり囲われています。 ・前面道路は3.6ｍ ・敷地の半分くらいが河川のハザードマップにかかってます。 ・当該の町内やから隣町まで調整区域ですが、既存家屋の数は多めです。 権利関係は、信金だけで 根抵当権 6,230万円を今年に入ってから設定しています。 この半端な金額が気になるんです。 もしかしたら、鑑定額の100％を極度額にしたとか？？ 私は、最近の極度額決定の傾向を知らないんです。 お詳しい方々の知見を拝借できればありがたいです。 予算少なくてすみません！