現役大家が実務で活用している、個人の限界税率（所得税＋住民税）を反映したプロ仕様の不動産収益シミュレーター（Excel）と、不動産実務で発生するやり取りを網羅した汎用メールテンプレート集（全5ケース）のパッケージです。 不動産業者が提示する表面利回りや、税金を考慮していない甘いシミュレーションだけを頼りに投資判断をしていませんか？不動産投資で負けないためには、購入前に「個人の税率を含めた厳密な数字」を弾くこと、そして業者をコントロールする客観的なロジックを持つことが不可欠です。 本ツールは、1円単位の真実を追究する収益計算と、実務での感情摩擦（フリクション）を無くす丁寧な交渉術を1つのファイルに統合しています。 【収録内容・機能一覧】 1. 変数入力＆ダッシュボード 自己資金、借入条件、OPEXを入力するだけで、表面利回り、CCR（自己資本配当率）、税引前CF、税金還付効果、実質CFを瞬時に自動算出。実質CFとCCRに基づき、投資適格性を「〇×」で冷徹に判定します。国税庁の定額法償却率表も別シートに内蔵しています。 2. 税務・単年CF計算シート 減価償却費やローン支払利息、損益通算による税務上の不動産所得と還付効果のズレを厳密に計算。 3. 出口戦略（売却CF）シミュレーター 5年超/5年以下の長期・短期譲渡所得税率の自動判定を含め、将来の売却想定価格からローン残債と譲渡税を差し引いた「最終売却手残りCF」を逆算。 4. 業者向け交渉メールテンプレート集（全5ケース） 日本の標準的なビジネスシーンに適合した自然でフラットなトーンの汎用文面集。 ・ケースA：新規物件への内見打診と実務的リスクの事前確認 ・ケースB：買付時の条件交渉・論理的な指値（値下げ）打診 ・ケースC：売買契約書締結前の契約不適合責任に関する特約交渉 ・ケースD：金融機関への融資打診（事前審査） ・ケースE：賃貸付け時の客付業者への募集依頼 【注意事項】 ・Microsoft Excelが動作する環境が必要です。 ・個別物件の計算代行や交渉代行、具体的な税務相談は含まれません。 ご自身の投資活動において、何度でも使い回せる強力な武器としてご活用ください。