この物件、いくらなら買っていい？ 楽待やat homeで気になる物件を見つけても、 利回りだけじゃ判断できないですよね。 不動産の価格は、1つの計算方法だけで決めないのが基本です。 別の計算方法で出した答えを突き合わせて、ずれを確かめます。 このExcelは、その確かめ方を 黄色セルに入力するだけで回せるツールです。 ━━━━━━━━━━━━━━ 3つの見方で価格を確かめる ━━━━━━━━━━━━━━ 直接還元法：1年分の純収益 ÷ 還元利回り DCF法：10年分の純収益と売却時の価格を、今の価値に割り引いて合計 原価法：土地の価格 ＋ 建物をいま建てた場合の価格から、古くなった分を差し引く 直接還元法とDCF法から収益価格を決め、 原価法の価格と並べて倍率を出します。 売出価格が高いのか安いのか、数字で確かめられます。 ※不動産鑑定評価の三手法のうち、収益還元法（2通り）と原価法を使います。 　取引事例比較法は入っていません。 ━━━━━━━━━━━━━━ 賃料が下がるリスクも織り込み済み ━━━━━━━━━━━━━━ 新規賃料と平均入居期間を入れると、 テナントが入れ替わるたびに賃料が 市場水準に近づいていく動きを自動計算。 「今の賃料が相場より高い」物件のリスクが見えます。 ━━━━━━━━━━━━━━ 35年のお金の流れと、売りどき ━━━━━━━━━━━━━━ 年次CF：空室の増加・家賃下落・大規模修繕を入れた35年の推移。 減価償却は法定耐用年数と中古の簡便法で計算し、 支払利息を差し引いて税引後の手残りを出します。 出口判断：売却年ごとに、売却価格から ローン残高・売却費用・譲渡税（譲渡所得に対して）を差し引き、 それまでの手残りと合わせて一覧にします。 ※自己資金を差し引いた損益ではなく、手元に戻る現金の合計です。 ━━━━━━━━━━━━━━ 仕様 ━━━━━━━━━━━━━━ Excel（.xlsx）マクロなし Excel 2016以降／365対応 黄色セルに入力するだけ 全8シート（入力／DC法／DCF法／原価法／投資判断／年次CF／出口判断／使い方） 税金は一律の税率で見積もる簡略計算です（累進税率・損益通算は扱いません）。 ※投資助言ではありません。最終判断はご自身でお願いします。