節税目的の不動産投資には効果的なのか

よく不動産の営業を受けている際に感じるのはメリットではないことをメリットのように伝えることがうまい営業マンが非常に多いということです。地震で理解したうえで伝えている営業もいますし、方や理解できていないが、強引に営業してくる方もいらっしゃいます。

今回はそういった営業に騙されないために節税目的の不動産投資が本当に効果的なのかを検証していきたいと思います。

サラリーマン　中古ワンルームマンション投資の例

Aさんは家賃8万円の1ルームマンションを2000万円金利2.3％、45年ローンの条件で進められています。管理費等の金額で21000円の支払いがあるようです。

賃料

80000

管理費修繕費

-12000

固定資産税

-5000

賃貸管理費

-3700

ローン返済

－59484

手残り

－184

こういった投資物件を節税目的や生命保険効果が月々184円で得られるためお得だということで販売する中古ワンルーム業者が多く存在します。

年間のキャッシュフローとしてはほぼ意味がありませんが、節税や生命保険を加味すると果たして意味があるのでしょうか。

この物件のケースの場合、節税の対象になるものは借入金の返済のうちの金利部分、減価償却費、不動産所得、損害保険や修繕費用といった赤字も計上することができます。

仮にそうした支出が年間で40万円ほどかかった場合には〇〇その金額が課税所得から引かれることになります。

所得税の累進課税税率（超過累進課税計算）

課税所得

195万円

330万円

695万円

900万円

1800万円

4000万円

左記以上

税率％

5

10

20

23

33

40

45

仮に課税所得が800万円の方であれば800万円ー40万円＝760万円となり、課税対象額は760万円になります。この不動産によって得られる節税効果は40万円×23％＝9.2万円ということになります。おそらく火災保険や修繕金といった本当に赤字になったことによる支出が大半を占めることになりますので、節税にはなったものの本当に赤字を出して損失を作ったといえるでしょう。近所にラーメン屋さんを出して赤字倒産しているのと一緒ですね。

もしかりに、物件価格がさらに高額で、所得が多い年収3000万円くらいの方であれば赤字支出よりも節税額が大きくなる場合も認められるかもしれませんが、なかなかそういった状況の方は限られてくるでしょう。

実際にこう言った物件をつかんでいらっしゃる方も多い不動産投資。話に惑わされることなく冷静な分析が必要といえるでしょう。