【空き家をリフォームして収益化は現実的？】戸建て編

日刊リフォームマガジンVol.8

こんにちは！

リフォームのお得情報の毎日更新を目標にしているユウジです。

今回のテーマは誰しもが一度は妄想する『中古物件リフォーム』についてです。

「中古物件リフォームして貸し出したい」

過去に何度かこのようなお話を頂いたことがあります。

ですが実際にお話を聞いているとほとんど金額的に合わない方が殆どでした。

そんなリフォームする側の体験談としてお読み頂ければ幸いです。

（主に戸建てメインのお話）

【中古物件のリフォーム費用は意外と高く付く】

空き家になっている時点で外も中もほどほどに劣化しているものです。

人が住まなくなった家というのは面白いくらい劣化が早いんです。

例えば、室内や床下の空気の循環が悪くなって湿気がたまりやすくなっています。

そうすると、、、

・白蟻の発生

・木材の劣化、腐り

・カビの発生

こんな症状が簡単に出てきます。

貸し出す事を考えたらこれらは取り除かなければなりませんよね。

そうすると内装の表面部分だけではなく、床や壁、天井の下地の部分から触らないといけなくなってきます。

さらには耐震の補強や、トイレやお風呂を改装したりする費用などを含めると1階部分の中だけで1,000万円くらいは軽く行きます。

「えっ、そんなに？！」

って思いますよね。

300万くらいで出来ろよって私も思います。

下地からやり直すのはなかなか費用がかさみますし、トイレやお風呂が古いままでは借り手もいないでしょう。

さらに外壁や屋根の修繕まで考えると、、足場や塗装もしくは外壁貼り替え費用が必要です。

塗装であれば100万〜150万。

貼り替えであれば200万以上でしょうか？

屋根も瓦であれば土が乗ってるタイプかどうかで補修方法も手段も変わってくる事でしょう。

瓦のやりかえなんて言えば簡単に200〜300万は飛んでいきます。

さて、そんな「理想の空き家のリフォーム」貸出計画は約2000万の赤字から出発する事になります。

ここまで行くと新築が見えてきます。

（少し大袈裟に言っています）

こちらの物件、いくらで貸し出しましょうか？

さらには借り手はいるのでしょうか？

【大事なのは立地条件】

はい、そうなんです。

立地が良いところでないとそもそもこの計画は難しいのです。

駅まで1時間かかるような物件は借り手が少ないのと一緒です。

もしくは工事費用を格段に落として初期費用を抑えるしかないのです。

しかし、工事費用を抑えようとすると今度はメーカー系の大手にお願いするのはNGです。

なぜかって？

金額が確実に合わないからです。

（今なら多分上記の金額超えます）

地元工務店かリフォーム屋にお願いするのが良いと思いますが、しっかりと下地の具合や劣化具合を見てくれるとこを探しましょう。

私のおすすめは、『リフォーム知識を少し身につけて職人さんに直でお願いする』です。

少し知識つけないと職人さんの言いなりで自分の思い描いた工事が出来ないからですね。

「素人が好き勝手言いやがって」って思われてしまいます。

もしくは関係性を作ることが良いですが、なかなか難しいですよね。

【まとめ】

良い立地の空き物件を探して職人さんに直で工事をお願いする。

さらに職人さんとは良い関係を築くことが大事！

これが私の結論です。

もちろん私は空き物件をリフォームして貸し出したことはありません。

あくまでリフォーム営業をやってきた体験談から考察しているだけなのでもっと違う意見はあるかと思います。

ご意見ご感想お待ちしております。

これからもリフォームマガジン続けていくつもりなのでよろしくお願いいたします！

では良いリフォームを！！