不動産取引　決済時における固定資産税の日割り清算とは？～固定資産税と管理費の清算～

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poncha0729

2024/01/23 14:47

固定資産税と都市計画税の日割り清算の仕組みを全然理解できないお客さんがいて、事務所のホワイトボードを使ってでかでかと説明したのを今でも覚えています！

どーも、Ponchaです('ω')

不動産取引をする際、ほとんどの場合が

引き渡しを起算日として、

・固定資産税

・都市計画税

・管理費

・修繕積立金

を日割り清算します。

契約時に日割り清算の説明をされているのですが、結構理解していない方が多いです！

ということで今回は、

不動産取引　決済時における固定資産税の日割り清算とは？

というテーマでお話ししたいと思います！

日割り清算をするため決済の時期によって金額が異なります。

しっかりどういう計算をしているのか把握しておきましょう！

近年は大変多くの情報に溢れています。

相談する場所はいっぱいありますが、いきつくところポジショントークになってしまうことがほとんど。

営業マンの言葉をそのまま鵜呑みにしていませんか？

本当に正しい内容・情報なのかをしっかり判断する必要があります。

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固定資産税・都市計画税とは

まずざっくり固定資産税・都市計画税についてお話ししたいと思います！

固定資産税とは

毎年1月1日時点で住宅やマンション、土地などの固定資産を所有する方が納付する税金です。納付先は、地方税であるため住まいの自治体となります。

ちなみに東京都２３区内においては、特例で都が課税をすることになっています。

都市計画税とは

都市計画事業又は土地区画整理事業に要する費用に充てるために、目的税として課税されるものです。

都市計画法による都市計画区域のうち、原則として市街化区域内に所在する土地及び家屋です（償却資産は課税の対象にはなりません）

要するに、1月1日の時点で不動産の所有者だった人は、固定資産税、都市計画税を支払ってね！

というものです！

固定資産税・都市計画税は引渡し日から日割り清算

さて、ここから本題です。

不動産取引において、固定資産税・都市計画税は、

引き渡し日を起算日として、日割りにて清算します！

いまいちよくわからないですよね・・。

具体例でお話ししたいと思います！

7月20日に決済・引き渡しをした場合

1月1日～７月19日までが売主さんが負担

7月20日～12月31日までが買主さんが負担

となります。

上記の清算は、決済日に行います。

日割り清算の支払先は、役所ではなく売主さん

固定資産税・都市計画税の日割り清算分の支払いは、役所に支払うわけではなく、売主さんに支払いをします。

それは何故か？

1月1日時点で所有者だった売主さんに対して、すでに固定資産税、都市計画税の請求が行ってしまっているからです。

そのため、売主さんは、その年度の固定資産税・都市計画税を支払わなければいけないんですね！

役所に届け出をして、所有者が変更しましたので、固定資産税の残り分は私が支払いま～す！

というわけじゃないんですね！

そのため、売主さんは、所有権が変更したとしても、その年の固定資産税、都市計画税を支払わなければいけません。

ちなみに、支払う流れは、決済日に残代金を売主さんに支払う流れで、一緒に支払います。

現在はほぼ振込で行う感じですね。

管理費と修繕積立金も日割り計算！？

管理費と修繕積立金も、日割り計算にて清算します。

管理費・修繕積立金というのは、毎月支払うものなので、基本的には、1か月で日割り計算を行う感じですね！

7月20日に引渡しを受けた場合、

・7月1日～7月19日までが売主さん

・7月20日～7月31日までが買主さん

といった感じですね！

固定資産税と都市計画税と同様に、清算は決済日に行い、支払先は売主さんとなります。

管理費と修繕積立金は翌月分も清算する？

管理費と修繕積立金の厄介なところは、口座の切り替えに時間がかかるというところ。

というのも、決済する月の管理費・修繕積立金は売主さんがすでに、管理会社・管理組合に既に支払っています。

そのため、決済時は買主さんは売主さんに対して管理費と修繕積立金の日割り分を支払います。

ですが、基本的には、管理費、修繕積立金の毎月支払いは、

管理会社や管理組合

になります。

で、毎月の支払い方法というのは、多くの場合が口座振替で引き落としとなります。

つまり、事前に引き落とし口座を管理会社さん等に伝えて、手続きしなければいけません。

売主さんは、解約手続き

買主さんは、引き落とし口座の登録手続き

をして、口座の変更をする必要があります。

この口座変更って時間がかかるんです。

今日口座変更の届け出だしたから明日までにやっておいて～

なーんて簡単にはいかないわけなんですね・・。

切り替えが早い管理会社もあれば、めちゃくちゃ遅い場合もあります。

どのくらいで切り替わるかは、管理会社や変更する月によっても替わります。

そのため多くの場合が、

当月＋翌月分

で清算をすることが多いです！

事前に不動産会社の担当者よりどのくらいの費用が掛かるか、アナウンスがありますが、自身でも把握しておきましょう！

まとめ

いかがでしょうか？

今回は、