賃貸住宅の退去時の修繕とは～貸主、借主どちらが負担する！？～

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poncha0729

2022/03/27 11:41

退去する際、修繕費用を出したくないから頑張って自分で補修している借主さんがいます。

頑張ったのは認めますが、何もしないで！余計手間がかかる・・。

どーも、ponchaです('ω')

賃貸住宅における退去の流れについてこちらの記事でご紹介しました。

賃貸住宅の退去の流れ～退去時における注意点とは～

今回は、賃貸住宅を退去をする際にかかる修繕と貸主、借主どちらが負担するのか？

というテーマでお話をしたいと思います。

賃貸住宅を退去する際の修繕費用は、必ずしも借主（入居者）さんがすべて負担するわけではありません。

ではどの場合だと貸主（オーナー、大家さん）負担になり、

どの場合だと借主（入居者さん）負担になるのか？

ここをしっかり理解しておかないと、本来支払わなくても良い修繕費なのに、言われたままの修繕費を支払ってしまうことになります。

そういったトラブルが無いように、しっかり内容を理解するようにしましょう。

近年は大変多くの情報に溢れています。

相談する場所はいっぱいありますが、いきつくところポジショントークになってしまうことがほとんど。

営業マンの言葉をそのまま鵜呑みにしていませんか？

本当に正しい内容・情報なのかをしっかり判断する必要があります。

リフォームや新築・不動産など、住宅に関わったプロの第三者の目で、初歩的な内容から専門的な内容までご相談のっております。

建築工事・設計といった建設業の内容から、お部屋探し・不動産購入といった不動産業の内容まで幅広く扱っております。

気になることがある方はお気兼ねなく、お問い合わせフォームよりお問い合わせください！

退去にかかる修繕費用とは

現在住んでいるお部屋を退去するとき、入居する前の状態に戻す為、お部屋を修繕する必要があります（原状回復）

もちろん賃貸住宅ですので、費用が高額な設備などはそのままにしたり、直す必要もないような小さな傷などはそのままです。

ただ入居してからつけてしまった傷や、通常と違った使い方をして壊してしまった設備の修理などは、当たり前ですが借主(入居者)さんが負担します。

この辺は皆さんもなんとなく理解しているかと思います。

今回はそれ以外で退去時にかかる費用についてお話ししていきたいと思います。

クリーニング費用

まずはクリーニング費用。

一度お部屋に入居したら、どんなに綺麗に使用していても、必ずクリーニング費用は発生します。

クリーニングは、原状回復の費用になるので負担するのは、借主(契約者)ということになります。

賃貸住宅のクリーニング費用は、部屋の大きさによって異なります。

あまりにすごい汚し方をしていない限り、どんなに綺麗な状態であろうが、汚い状態であろうが、汚れで費用が異なることはあまりありません。

クリーニング費用は敷金から清算

通常入居時の契約金で敷金を1か月分や2か月分支払っている方が多いかと思います。

この敷金は、退去時のクリーニング代で使用され、余った分を修繕費などに回します。

修繕費があまりかからなかった等で、敷金が余れば借主（入居者さん）に差額分が返金されます。

先ほども言いましたが、修繕費用が掛からなくても、クリーニング代は発生します。

なので敷金が全額戻ってくるというのはほとんどなく、マックス敷金が返金される場合は、基本クリーニング代が差し引かれた金額となります。

敷金０の時は、クリーニング費用が別途発生している

中には、敷金が0で入居したという方もいるかと思います。

そういった方は契約金の明細書をもう一度よく見て下さい。

クリーニング費用だったり原状回復費用といった項目が必ずあるはずです。

何度も言いますが、クリーニング費用は必ず掛かってくる費用です。

敷金がない場合は、何かしらの項目でクリーニング代を事前に回収しています。

このように事前に回収しているのには理由があります。

・入居者さんが急に部屋からいなくなってしまった、

・滞納して出て行ってもらったが、お金が無くて原状回復費用が無い

といった場合に、最低でもクリーニングだけでも行えるようにするためのリスク回避です。

敷金0のお部屋でクリーニング費用を契約金時に払っているのにもかかわらず、クリーニング代を請求された時はおかしいと思った方が良いですね。

汚してしまった壁紙やフローリングなどは借主負担

故意で傷つけたクロスやフローリングなどはもちろん借主(契約者)が負担をしますが、

故意でなくても、知らない間に汚してしまった壁紙やフローリングなども借主(契約者)負担で修繕しないといけません。

まあ、この辺は当たり前ですよね。

経年劣化や自然損耗については、貸主負担

今のところすべて、借主（入居者さん）負担ですが、実際貸主さん（オーナー・大家さん）側が負担すべきものは何なのか？

それは、

経年劣化や自然現象による損耗

です。

これは、原則貸主(オーナー、大家さん)が費用を負担します。

例えばですが、

冷蔵庫の後ろの壁紙などは、電気焼けによって色が変色してしまうことがあります。

これは、入居者さんが注意をしてどうこうできる問題ではありません。

このような、自然現象で起きてしまう変色などについては、貸主(オーナー、大家さん)側で負担してもらいます。

カビなどによる黒ズミなどは、どちらが負担する？

では、湿気などからくるカビなどの黒ズミはどちらが負担しないといけないか。

もちろんその部屋などの状況などにもよりますが、原則は、借主(契約者)側が負担することとなります。

というのも、借主(契約者)には、お部屋に住んだら常識的な範囲でお部屋の管理をする義務(善管注意義務)を負うからです。

あくまでお部屋は所有物ではなく借りているものなので、メンテナンスなどは、借主さんが責任をもって最低限管理する必要があります。

具体的に言うと、こまめに換気をしたり、ごみを捨てたりなどです。

カビについては、こまめに換気をしてお部屋をちゃんとメンテナンスをしていれば、基本発生しないとされています。

建物の性質上、カビが発生しやすい場合などは、事前に管理会社から注意事項としてお話しをするのが普通です。

コンクリート打ちっぱなしのお部屋などは、結露が発生しやすく、カビたりすると補修が尋常ではないぐらい大変です。

修繕費用も馬鹿にならないので特に注意した方がいいです。

壁の小さな穴や塗装のめくれは！？

その他によくあるのが、ポスターや壁に絵画を貼ったりするために止める画鋲や釘やねじなど。

これは微妙なところで、管理会社によって正直変わります。

ネジや釘といった明らかに穴が大きくあいてしまっている場合は、基本借主(契約者)負担になりやすいのです。

しかし、画鋲などの小さい穴は大丈夫だったりします。

かといって、無数に穴をあけてしまったらＮＧになる場合があるので気を付けて下さい。

また、窓や建具などの枠を塗装しているめくれなども微妙なところです。

日照などによる自然現象であれば大丈夫です。

しかし、湿気などが原因でめくれてしまった塗装などは、借主(契約者)負担になりやすいですね。

長く入居することで修繕費用が変わる

お部屋は長く住めば住むほど、修繕しないといけない箇所は増えてしまいます。

しかし、負担しなければいけない費用の金額は、軽減されていきます。

冷静に考えれば当たり前のことなんですが、長く住めば住むほど、壁紙やフローリングなどなど徐々に傷んできてしまいます。

設備も同様に長く使えば交換時期が来ます。

そのため2年住んだ人と10年住んだ人では、同じ汚れでもその修繕費用は10年住んだ人の方が断然安くなります。

お部屋の中の壁紙、フローリング、建具、お風呂やキッチン、建材や住設などには全てにその商品の価値というのがあります。

不動産の築年数と同じ考え方です。

壁紙やフローリングであれば、貼ってから何年たったら張替時期、

エアコンや給湯器であれば、何年たったら交換時期

といったように、目安のようなものが設定されています。

何年単位の物から何十年単位の物まであります。

つまり商品がその時期以上経過していれば、汚れていても商品としての価値がほとんどないということで、

借主(契約者)側の負担ではないということになります。

この減価償却については、借主さんはもちろん、貸主さんもちゃんと理解していないことがあります。

個人でやられている大家さんで、いい人だと2年くらいで退去しても修繕費なしでいいという人もいれば、

修繕費用をもらうだけもらって、修繕を行わずにそのまま自身のポケットマネーにする人もいます。

上記のようなケースは、決してまれなケースではなく、日常茶飯事に行われているんです。

不動産の闇の部分であり、注意すべきことなんです。

タバコのヤニは！？

注意した方がいいのが、煙草のヤニです。

現在では煙草ＮＧの物件も増えてきましたね。

ちなみに煙草のヤニによる壁紙の変色は、何年たっていようが基本的に借主(負担)となります。

これは、経年劣化関係なく、故意的であると判断されているからです。

ここ最近でも、煙草のヤニによる汚れと経年劣化の裁判があり、結局煙草を吸っていた入居者さん側が支払うという判定が下りました。

煙草を吸っている方は、その辺注意した方がいいでしょう！

まとめ

いかがでしょうか！

今回は退去時における修繕についてお話をさせていただきました。

契約をする際に、修繕の負担についてちゃんと説明してくれる不動産会社もあれば、全くしない不動産会社もあります。

本来契約時に不動産会社はしっかり説明をし、入居者さんはちゃんと理解しておくことが大事です。

しかし、賃貸の場合だと契約時に説明が結構適当なことが多いです。

その結果退去時にもめるケースが大変多いです。

そういったトラブルを避けるために、借主さんは、しっかりと契約書の内容等を把握、確認を行うようにしましょう。