不動産売買契約後のキャンセル、仲介手数料ってどうなる？

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poncha0729

2022/03/23 02:54

衣替えのタイミングがいつもわからず、全季節の服で溢れかえっています・・。

どーも、Ponchaです('ω')

住宅購入において、一般的には売買契約後に仲介手数料の半分を不動産会社に支払います。

しかし、その後契約が解除してしまった場合、仲介手数料はどうなるのでしょうか？

今回は、過去の事例を見ながら契約解除になった際の仲介手数料はどうなるかお話していきたいと思います。

近年は大変多くの情報に溢れています。

相談する場所はいっぱいありますが、いきつくところポジショントークになってしまうことがほとんど。

営業マンの言葉をそのまま鵜呑みにしていませんか？

本当に正しい内容・情報なのかをしっかり判断する必要があります。

リフォームや新築・不動産など、住宅に関わったプロの第三者の目で、初歩的な内容から専門的な内容までご相談のっております。

建築工事・設計といった建設業の内容から、お部屋探し・不動産購入といった不動産業の内容まで幅広く扱っております。

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仲介手数料とは！？

不動産売買における仲介手数料とは、不動産取引の仲介を行う不動産会社に対して支払う報酬です。

具体的には、物件の案内や重要事項の説明、売主さんと買主さん間を取りまとめ、交渉・契約の締結に関する処理などです。

仲介手数料はこういった業務を代行し、不動産の取引を成立したことで初めて発生する成功報酬です。

ですので物件の売却や購入、売買契約が成立しなかった場合は支払う必要はありません。

仲介手数料は、契約時と引渡時の2回

住宅購入における仲介手数料の支払いは、

・売買契約成立時

・不動産の引き渡し時

2回に分けて支払うのが一般的です。

もちろん不動産会社によって異なりますが、基本は契約時に仲介手数料の総額の半分、引き渡し時に残りの半分支払います。

ちなみに代表的な計算式は、

物件価格（税抜）の3％＋6万円+消費税

です。

契約締結後、契約解除となったら仲介手数料ってどうなる！？

今説明したように、売買契約が締結された時点で仲介手数料の半分を不動産仲介会社に支払います。

ちなみに、契約前に仲介手数料の請求はできません。

では、契約締結後、契約が解除となってしまった場合、仲介手数料はどうなるのでしょうか？

これは、契約解除がどういう原因なのかで大きく異なります。

売主さん、買主さんの過失による契約解除の場合

売主さん、買主さんによる自己都合やなんらかの過失が原因の場合

債務不履行とも言います。

この場合は、仲介業務に何らかの落ち度がない限り、仲介手数料は支払うべきと考えられることが多いです。

自己都合等で契約解除するのであれば、不動産仲介会社に落ち度はなく、仲介業務をちゃんとおこなっていたわけなので、仲介手数料は支払いましょうね！

ってことです。

ただし、仲介手数料が全額請求できるかは正直怪しいところで、状況によって大きく異なります。

また、媒介契約の内容によっても大きく異なります。

手付金解除による契約解除の場合

売買契約締結時に売主さんに対して、買主さんは手付金を預けます。

手付金は、簡単に言うと売主さん、買主さんお互いが簡単に契約解除しない様にするためです。

契約解除したいのであれば、買主さんは手付金を放棄。

つまり、売主さんに預けた手付金をあげることで契約解除ができます。

逆に売主さんが契約解除する際は、預かっている手付金を返却し、さらにその手付金と同じ額を買主さんが支払わなければいけません。

話を戻しますが、この手付解除により売買契約が解除となった場合は、仲介手数料はどうなるのか？

これについては、仲介手数料を請求できるというのが有力です。

ただし先ほどと同様で仲介手数料の全額請求ができるかについては、何とも言えません。

媒介契約の条項を考慮したうえで全額ではなく一部のみを認めた裁判例があります。

引き渡し決済が終わっていないので、仲介手数料の全額はちょっと認められないよね。

という感じですが、媒介契約の条項や仲介業務でどのくらい貢献したかなどなど、いろんな内容を考慮したうえで判断されます。

ちなみに不動産会社でも、引き渡し決済が完了して初めて仲介手数料は発生するもの！

と捉え、売買契約時にもらった仲介手数料を返金するイケメンな不動産会社もあります。

買主さん側の手付解除による売主さん側の仲介手数料は！？

手付解除による仲介手数料の支払いについて、もう少し深堀してみましょう。

例えば、買主さんが売買契約後に

『手付金放棄するのでやっぱり契約解除します！』

となった場合、

買主さん側の仲介手数料については、上記でお話ししたように仲介手数料の全額請求は難しいですが、仲介手数料の一部の支払いは認められているケースがあります。

では、このパターンの場合で

買主さん側のキャンセルだけど、売主さん側の仲介手数料ってどうなるのか？

上記の場合だと、売主さんには非があるわけじゃないですよね？

ただ、売主さんと媒介契約を結んでいる不動産仲介業者にも非があるわけではありません。

過去の裁判では、媒介契約の条項等を考慮しつつ仲介手数料の一部は支払いましょうね。

という結果になっています。

不動産仲介会社も頑張って仲介業務を行い、売買契約までこぎつけたわけだし、それくらいの報酬はもらっていいよね！

って判断ですね。

上記のことを考えると、売買契約が成立した後、契約解除となっても仲介手数料を支払う可能性が高い！

と考えておいた方がいいかもしれません。

住宅ローンが通らなかったことによる契約解除

住宅ローンを利用して住宅購入する場合、売買契約締結後に住宅ローンの本審査を行います。

しかし、その住宅ローンの審査が通らず契約を解除しなければいけなくなった場合はどうなるのでしょうか？

住宅ローン審査が通らなかった場合、自宅は買えないし手付金も払っちゃったし・・。

と踏んだり蹴ったり状態に陥る買主さんを救うため、住宅ローンを利用して住宅購入をする場合は、融資特約（住宅ローン特約）をつけるのが通例です。

この住宅ローン特約とは、

買主さんが不動産を購入する際、融資を受けることができなかったときは、売買契約を白紙解約できる！

という内容です。

この住宅ローン特約による解除がなされた場合は、買主さんの過失ではないよね？

っていうことで、基本的には仲介手数料は請求はできないと考えられています。

国土交通省が定めた標準の媒介契約の条項（標準媒介契約約款）にも住宅ローン特約による解除の時は仲介手数料は返金しないさいねーとなっています。

住宅ローン特約による解除の注意点

住宅ローン特約があれば、基本的には住宅ローンの審査が通らなかったとしても、手付金や仲介手数料等は返金され、契約解除ができます。

ただし、せっかく契約締結できて売り気満々だった売主さんからすると正直面白くはないですよね・・。

そのため、売主さんから住宅ローン審査にあたって、本当に買主さん側に過失がなかったかなど細かい確認など求められる場合があります。

例えば、仮審査時に虚偽の申告をしていなかったかなどです。

買主さんの過失によって住宅ローンの本審査が通らなかった場合は、住宅ローン特約適用外になりますので、手付金放棄しないと契約解除ができません。

その場合、仲介手数料の一部は支払う必要があるケースが多いです。

住宅ローン特約については、また別記事に上げたいと思います。

まとめ

いかがでしょうか。

契約締結後に契約解除、キャンセルとなった場合の仲介手数料はどうなるのか？

というテーマでお話させていただきました。

契約締結後の契約解除による仲介手数料については、仲介を行う不動産会社と事前にかわす媒介契約の内容が大きく関係してきます。

しっかり媒介契約書を確認し、契約解除の際の条件がどうなっているかを見るようにしましょう。