税込表記の物件の仲介手数料の計算に注意！～売主が不動産会社～

花粉症で鼻水を出しすぎると顔がちょっとふける感じになるのは私だけでしょうか？

どーも、Ponchaです('ω')

住宅購入をする際、売主が不動産会社の場合、税込み表示となっています。

これにはちゃんと理由があります。

また、税込み価格物件の仲介手数料は、通常の仲介手数料を計算するより少し複雑です。

今回は多少マニアックな内容になっているので、まずは仲介手数料の基礎知識を下記の記事からお読みください。

住宅購入時の仲介手数料の目安・簡単計算～仲介手数料っていつ支払うの？～

住宅購入時の仲介手数料って必要？～仲介手数料がかからない場合～

今回の記事の内容は、経験の浅い不動産の営業マンなど理解していない場合があります。

すべて理解する必要はありませんが、こういう仕組みになっているということだけは理解しておきましょう。

近年は大変多くの情報に溢れています。

相談する場所はいっぱいありますが、いきつくところポジショントークになってしまうことがほとんど。

営業マンの言葉をそのまま鵜呑みにしていませんか？

本当に正しい内容・情報なのかをしっかり判断する必要があります。

リフォームや新築・不動産など、住宅に関わったプロの第三者の目で、初歩的な内容から専門的な内容までご相談のっております。

建築工事・設計といった建設業の内容から、お部屋探し・不動産購入といった不動産業の内容まで幅広く扱っております。

気になることがある方はお気兼ねなく、お問い合わせフォームよりお問い合わせください！

税込表示の物件と税抜表示の物件の違い

住宅購入の為物件を見ていると、税込で表示されている物件と税抜で表示されている物件を見かけることがあります。

これは、

税込み表示にした方がいい・税抜きの方が安く見える！

といった感じで自由に選択しているわけではありません。

売主さんが消費税納税義務があるかどうかということです。

簡単に言うと、売主さんが事業として物件を商品として販売しているかどうかということです。

若干語弊のある言い方になってしまいますが、要は売主が不動産会社であるかどうかってことです。

事業として商品やサービスを販売している場合は、不動産業界に限らず、税込みの表記になっています。

これは、国が消費者に対して商品やサービスを販売する課税事業者が行う価格表示は総額表示にしないさいね！

って義務付けしているからです。

スーパーやコンビニなど価格の表記は税込みですよね？

それと同じ考えです。

売主が不動産会社の時の仲介手数料は複雑？

今説明したように、売主さんが課税業者である不動産会社の場合、物件価格が税込み表記となっています。

課税業者である不動産会社と記載していますが、ここではややこしいので、一般的の不動産会社と考えて大丈夫です。

税込み表記となっている物件の仲介手数料の計算は、すこし複雑になります。

若干マニアックなお話ですが、経験が浅い不動産営業マンなど、間違った計算をしている場合があります。

計算まではできなくても、仕組みだけは知っておいた方がいいです。

仲介手数料の基本的な計算がわからない方はまずこちらの記事を読んでください。

住宅購入時の仲介手数料って必要？～仲介手数料がかからない場合～

税込み価格の物件の仲介手数料の計算

住宅購入時における仲介手数料は、

・販売価格の税抜で計算する

・建物は消費税がかかるが、土地には消費税がかからない

上記の内容が非常に重要となります。

一般個人の方であれば3000万のマンションは税抜で表示でき、土地と建物の合計で仲介手数料を計算できます。

しかし、不動産会社が売主の場合は、販売価格が税込表記なので3000万のマンションであれば、まず税抜金額に直す必要があります。

仲介手数料は、物件販売価格の税抜金額で計算のため、税込価格から消費税分を取り除きます！

3000万÷消費税分＝約2727万円！

と思ったあなた！

残念！

一番最初にお伝えしたように、

建物は課税対象ですが、土地は非課税なんです。

なので3000万のうち、まず非課税の土地代を引かなければいけません。

しかもマンションの土地代を算出するのは、固定資産税評価額や床面積の割合などで計算するのでめんどくさいんです。

今回はめんどいので土地代を800万としておきましょう。

3000万円（建物価格税込＋土地代）ー800万（土地代）

＝2200万円（建物価格税込）

このように、まず非課税である土地代を差し引きます。

そのあと、税込み価格になっている建物代から消費税を省き

＝2000万円（税抜）

とします。

建物2000万円（税抜）＋土地800万円（非課税）

＝2800万円

この金額で仲介手数料を計算するということです。

税込価格のまま仲介手数料を計算するのは論外ですが、土地を含めた状態で税抜き価格にしてしまって仲介手数料を計算する場合があるので注意が必要です。

ちなみに、土地代含めて税抜価格に直して仲介手数料を計算したほうが、仲介手数料が安くなる場合があります。

こんなに長～く書きましたが、注意すべきはポイントは

・税込みのまま仲介手数料が計算されていないか？

・土地代を含んだままで税抜計算していないか？

・土地代いくら、建物代いくらと明記してあるか？

ということです。

ここを押さえておけば、ひとまず大丈夫だと言えます。

売主が不動産会社、仲介手数料はかからない？

売主さんが不動産会社の場合、仲介手数料がかからない！

という方がいますが厳密には違います。

売主さんが不動産会社でも、不動産仲介会社が仲介に入れば仲介手数料は発生します。

ポイントは、

売主さんがだれかではなく仲介業者が間に入るか？

ということです。

売主さんが個人であっても、その売主さんと直接不動産取引が出来れば仲介手数料はかかりません。

ただ、個人間での不動産取引は専門知識が多すぎる為、正直難しいです。

しかし不動産会社が売主さんであれば、不動産のプロとの取引ですから、直接取引しても問題ない！

となるわけです。

繰り返しになりますが、売主さんが不動産会社でも仲介業者が仲介に入れば、仲介手数料は発生します。

ちなみに新築マンションの場合であれば、売主さんが不動産会社で販売会社が間に入っても仲介手数料がかかることはありません。

新築マンションの場合は、売ることが目的で仲介手数料で売り上げを稼ごうと思っていないですからね。

買取再販物件は仲介手数料がかからない！？

仲介手数料を掛けないようにするには、売主さんが不動産会社で直接取引をするということ。

といっても、売主さんが不動産会社であるか特定するのは難しいです。

では、どのように特定すればよいか？

代表的なものをあげると買取再販物件などです。

買取再販物件とは、不動産会社が物件を買い、リノベーションをして再度売りに出す物件のことです。

買取再販の不動産会社は、物件を購入して売りに出しているので、売れるまで物件を所有していることになります。

つまりその不動産会社が売主ということです。

住宅を購入する際、買取再販業者である不動産会社と直接取引すれば仲介手数料はかかりません。

リノベーション済み物件であれば、売主が不動産会社であることが多く、物件名や場所を検索すると、その不動産会社のHPに飛ぶことが出来ます。

ただ最近の買取再販業者は、自社で売却をしようとすると時間も労力もかかってしまうので、不動産仲介会社に販売をお願いしていることが多いです。

もちろんその場合、仲介手数料は発生してくるので注意が必要です。

まとめ

いかがでしょうか。

今回は、税込み表記されている物件とは？その場合の仲介手数料の計算方法というテーマでお話させていただきました。

若干マニアックな内容で、宅建の試験に似たような問題があったような気がします。

複雑が故に、ちゃんと理解していない不動産営業マンがいます。

仕組みだけでも理解しているだけで、営業マンが正しい知識をもって接しているかが理解できます。

高い買い物だからこそ、ちゃんとした知識をつけて購入するようにしましょう。

近年は大変多くの情報に溢れています。

相談する場所はいっぱいありますが、いきつくところポジショントークになってしまうことがほとんど。

営業マンの言葉をそのまま鵜呑みにしていませんか？

本当に正しい内容・情報なのかをしっかり判断する必要があります。

リフォームや新築・不動産など、住宅に関わったプロの第三者の目で、初歩的な内容から専門的な内容までご相談のっております。

建築工事・設計といった建設業の内容から、お部屋探し・不動産購入といった不動産業の内容まで幅広く扱っております。

気になることがある方はお気兼ねなく、お問い合わせフォームよりお問い合わせください！

ではでは～('ω')ノ