不動産オーナーの知られざる苦悩

準備していないと結構やばいかも！？

ゼロ円マイホームオーナーの本郷司です。

不動産賃貸業をしていると、大変なことも少なからずあります。

今日はそんなオーナーをやっていて「つらかった瞬間」を共有したいと思います。

これから不動産賃貸業をやりたいかたは、少し心づもりができると思います

つらい瞬間ベスト３はこちらです↓

１．大規模修繕

２．一斉退去

３．コロナで賃貸需要激減

１．大規模修繕

今までで一番大変だったのは、大規模修繕でした。

屋上防水、コーキング修繕、クラック処理、鉄さび修繕、外壁塗装を一気にやりました。

たまたま地震保険が下りたこともあって臨時収入があったので利益相殺のために実施しました。

というのも、利益が出すぎるとどちらにしても税金で持っていかれるので、どうせなら物件の魅力を高めるために、また長期的保有も考えての実施でした。

お金もかかるし、業者の相見積もりをとるなど結構な手間でした。

大規模修繕の技術的な勉強も必要でした。

自分が知らないことには、意味のない修繕をやってしまう可能性もあるので、多少お金はかかっても費用対効果の高い修繕を実施したかったからです。

物件の価値向上として認識される資本的支出と、経費計上可能な通常に支出、税金上は経費計上可能な仕分けにすることが好ましいですが、税務署にきちんと説明可能な状態にしておく必要があります。

税理士ともよく打ち合わせをして経費計上可能な方法にしました。

２．一斉退去

退去の連絡をもらうのはやっぱり嫌な瞬間です。

その中でも、複数の入居者が同時に退去する「一斉退去」はさらに厳しいです。

賃貸契約のあった法人が一気に引き上げるということで、６世帯が急に退去になりました。

３２世帯中６世帯の一斉退去は約20％に相当します。

この物件は退去前に入居率90％だったのですが、一気に70％にまで落ち込みました。

月々の銀行返済費用の満室家賃に対する割合は40％です。

つまり、最低限銀行返済を賄うためには40％の入居率が必要です。

実際には管理費、清掃費、保険料、税金などを賄うためには55％くらいは必要です。

それが70％にまで落ち込んだのでかなり利益の額は当初想定していたよりもかなり小さくなりました。

なかなかコントロールは難しいのですが、できるだけ法人も分散させることを意識するようになりましたね。

３．コロナで賃貸需要激減

最期は、コロナ直撃です。

コロナの時期は退去さえなければ、入居は安定していました。

ところが、一旦退去があると入居需要そのものが激減したために次の入居付けがとても難しかったのです。

これは、どの管理会社に聞いても同じようなことを言っていました。

コロナ前の通常の需要を１００とすると、コロナ禍中は５～10というような感覚だったとヒアリングを通じて聞いていました。

だからいつものように家賃を少々値下げすればよい、フリーレントを付ければいいという話ではなかったのです。

そもそも賃貸需要がコロナのせいで減ってしまっていたので通常のやり方では太刀打ちできませんでした。

さらに悪いことに、なかなかコミュニケーションが難しい管理会社で、そもそも不満をもっていたのでコロナ禍の期間中に管理会社の変更も行いました。

新しい管理会社は、管理業務に専念し、入居付けは仲介会社に100％報酬を与える形で（つまり管理会社自体は入居付けからの収益はゼロ）、仲介会社にもかなり魅力的なオファーをしてくれる会社でした。

その新しい管理会社でもほぼ半年間決まらなかったのです。

家賃も相場から20％くらい下げました。

相当苦しかったです。

銀行返済のラインはかろうじて超えていましたが、これ以上退去がでると赤字物件に転落してしまう危険がありました。

売却も考えましたが、苦しい時期に売却するというのは愚策です。

購入希望者にも手の内を知られ、安く買いたたかれるのがオチです。

そのため売却は断念し、満室経営回復に全力を尽くしました。

半年経過して、さらに家賃も相場より20％ほど下げて何とか外国人に入居してもらいました。

コロナ禍の明けた今は相場よりもずいぶん安い家賃で入ってもらっていることになっています。

定期借家1年の設定にしたので、今後1年経ったら家賃を徐々に上げていこうかと思っています。

賃貸経営は比較的安定していますが、特にコロナ禍では不安定を感じました。

まとめ

上記の特に大きな３つの危機を乗り越えて、大家としてもたくましくなったとはおもいます。

普段から余裕をもって経営をしていくことが大事だと感じました。

これから賃貸業をやりたいという方は、「買いたい病」にかかることなく、自分の条件を見極めてそれをクリアする物件を買うように気を付けてもらいたいと思いました。

私のような失敗談・苦労話を前もって知っておくことはとても有意義だと思いますので参考にしてください。