【不動産20年のプロが教える】買ってはいけないマンション5つのポイント ~250万円値引きを勝ち取ったブラックな交渉術も教えます！

こんにちは。不動産業界で働いて20年以上、中古マンションの売買件数は100件以上の不動産のプロで宅地建物取引士の齋藤　知己です。

今回はそんな不動産のプロである私が、

【買ってはいけないマンションの5つのポイントと、中古マンションを最大250万円安く手に入れた裏技】を教えます。

この記事は正直言って、自分があなたの担当の営業マンなら「こんなこと言われたら嫌だな」と思う内容です。

つまり、物件選定のハードルがかなり上がってしまうので、営業マンからしたらホント面倒なお客さんなのです。

ただ、物件を探すあなたにとっては失敗しない物件選びの大切なポイントなので、メリットしかありません。

私は、不動産業界で20年働いている中で、こんな数々の悩みを聞いてきました。

・何を見てマンションを選べばいいか、分からない・・・

・選ぶときに、何が一番大事なのか分からない・・・

・理想の条件はあるけど、買ってはいけない条件も知りたい・・・

・高額な買い物だから、損しない方法が知りたい・・・

・価値が下がる物件は買いたくないけど、見分け方が分からない・・・

・高額すぎるから、値引きしてもらいたいけど、やり方がわからない・・・

あなたも中古マンションを買おうとしていて、これらの悩みを感じたことありませんか？

不動産は大きな買い物なので、絶対に後悔はしたくないですよね。

でも、正直、過去100件以上の売買取引の中で、間違った探し方をしている方ばかりでした。

ほとんどの方が選ぶ際に、部屋の間取りや設備だけにとらわれて選んでしまい、失敗してしまうわけですよ。

なぜなら、内装が自分の好みかどうかで選ぶのは、簡単だからです。

でも本当にそれで決めてしまっていいのでしょうか？

確かに難しい知識も必要なく、好みで選ぶのは楽でいいと思います。

しかし、それだけの判断で取り返しのつかない物件を購入してしまった方を実際に見てきました。

具体的には、売却時の価格の下落率が高い物件です。

その人とは、30代前半の新婚のA夫婦。結婚生活をスタートさせるからと同居するためのマンションを探していました。

「このマンション内装がおしゃれだから、ここにする！」

そう言って、何の知識も勉強せずに内装のオシャレさだけで、2LDK、2900万円のマンションの購入を決めてしまったんです。

これは、リノベーションマンションと言いまして、不動産業者が買取りリフォームして再販する物件でした。

もちろんフルリフォーム済ですので内装は新築同様のお部屋です。

ただし、当然ですが、その不動産会社の利益がかなり乗っかっていたので割高な物件でしたが内装の見栄えの良さで価格の妥当性を見失っていました。

しかも、幹線道路沿いの北東向きで目の前にも建物がある環境的には決していいとは言えない物件でしたが、内装を豪華に作り上げた売主業者の策略勝ちです。

そして、10年後。子どもが大きくなってきたから、引っ越したいとマンションの売却を考えていたときでした。

なんと、売却価格が1300万円になっていたのです。購入時から-1600万円。

それは残債割れの状態。つまり、売ろうとした時に査定金額が安くて、売ったらローンの金額が残ってしまうことになる為、売るに売れない状況を言います。

残念ながら、不動産は売れない場合の対策としては、価格を下げる以外に方法はないのです。

ある重要なポイントをチェックせずに購入してしまったから、こんなに損する物件を買ってしまったのです。

これは、人ごとではなくて、本当に多くの方が同じような失敗をして損してしまうのです。

正しい選び方を知らないから・・・

それとは逆に、買った値段よりも、10年後に売った値段が700万円も高くなっていた場合もありました。

つまり、住んでいる期間は無料で住んで、売却したら700万円も利益が出ることだってあるのです。その人は、あるポイントをしっかり見て購入を決めていましたね。

投資用のワンルームマンションではないので、はじめから利益を目的とするわけではないにしても、著しく値下がりする物件は避けたいですよね。

今回はそんなあなたに損しない中古マンションの選び方をお伝えします。

大切な考え方は、あなたが一番関心のあるお部屋の間取りや内装は、査定金額にはそれ程重要ではないという事。

何故なら、お部屋の中は住んでからいくらでも変えることができるからです。

重要なのは、変えることのできない内装以外の部分。

つまり、建物周囲の環境状況や管理状況などが、大切な要素なんです。

この知識が無いことによって、価値が下がる物件をつかまされてしまいます。

不動産の営業マンは建物周囲の環境状況の話なんて自分からしません！

何故なら、お部屋を気に入ってもらって早く契約して欲しいからです。

でも、私はあなたに直接物件を販売しないので、あえて教えます！

これを読んで頂ければ、初心者の方が見落としがちな、見せかけだけ良くて実際には買ってはいけないお部屋が分かります。

価値が下がりやすいマンションを買ってしまって、損することが無くなるということです。

この記事では、価値の下がりづらい中古マンションを探す上で、見逃してはいけない大切な５つのポイントをまとめました。

特定の物件の紹介やエリアの紹介ではないので、どこにお住まいの方でも安心して活用頂けます。

その他にも、不動産のプロが教える、最大250万円の値引きを成功させた、マル秘値引き術も知ることができます。

中古マンションは普段の買い物と違って物件金額が大きいだけに、50万円や100万円と言った金額が小さく感じてしまいます。

でもよく考えてください。

50万円という金額は平均的なサラリーマンの月給以上の金額。高すぎます。

少しでも値段を下げる方法があれば、知りたいですよね。

50万円という金額があれば、十分に引越し代や立派なダイニングセットやソファ、エアコンやダイソン掃除機などが揃えられるわけです。

ただし、知識がないと値引きはしてもらえません。

値引交渉術はあるテクニックがいるんです。

値引きにはあなたが行うべき準備と、具体的な交渉術が必要なのです。

値引きを成功させるために必要なのは、これらの3つ。

1.本気で購入する意思表示として「買付申込書」の準備

2.購入能力を提示する為の「ローンの事前承認」の準備

3.契約の信ぴょう性を与える為の「契約日と手付金の設定」

この3つを準備した上で値引き交渉に望みます。

「でも、難しい言葉ばかりでよくわからない」

と思ったのではないでしょうか。

大丈夫です。

この記事では値引交渉に必要な準備から、交渉ポイント・交渉の仕方までを全て詰め込んでおります。

そして、わかりやすく解説しているので、簡単に実行することができます。

100％の値引きの実現の保証は出来ませんが、値引きの可能性をかなりの確率であげることができるでしょう。

でも、あなたが本気で購入する気のない物件でしたら、この技は使わないでください。

何故なら、値引き出来でしまったら、実際に物件を購入しないと、売主に対して迷惑だからです。

もし、この記事によってあなたが1万円でも物件金額や仲介手数料の値引きが成功したらこの記事の費用は十分に元が取れるという事です。

実際には1万円の値引きなんて存在しません。

値引きが出来るなら少なくとも10万円単位の値引きが実現出来るはずです。

この記事を読むことで、失敗しない（値下がりしづらい）物件をしかも、値引きしてお得に購入できるので、もしあなたが今後、住宅を購入する可能があるなら、必ず読んで欲しいと思います。

ファミリーの方はもちろん独身の男性、女性も賃貸マンションを借りている方であれば、住宅はいつか必ず必要になります。

その時にはメリットを感じてもらえると確信しています！

正直このコンテンツの価格設定は難しいと思いました。

数十万円単位で値引きができてしまうテクニックなので、このコンテンツは1万円以上の価値は普通にありますが、初心者向けという事で幅広い方に読んで頂きたいので、初回限定1ヶ月980円で販売します。

限定期間が終わり次第1980円での販売としますので、早めにご購入下さい。

ここから本題スタートです。

注意点をお伝えさせていただきます。

・今回は特定の物件をご案内するわけではございません。

・実際の購入に関してはご自身の責任の元でのご判断でお願いします。

・値引金額を保障するものではありません。

ここから本編スタート

買ってはいけないマンションの5のポイントについて解説していきます。

第1章　買ってはいけない５つの立地条件

１，駅から徒歩10分以上の物件

最寄りの駅が徒歩10分圏内にない物件は選ばないほうがいいです。

なぜなら、マンションである以上は利便性がもっとも重要視されるからです。

将来的には最寄り駅から遠いと資産価値が下がる物件になって、10年後に売ろうとしたときに価格の下落率も大きくなります。

しかも、ベストなのは、駅から徒歩5～7分以内で10分を超えないことと、平坦な道であることが望ましいです。

不動産表記は1分80メールで表しています。

これは、実際には男性の大人の足で少し早歩きのスピードになりますので7分と言っても普通に歩いたら実際には10分かかると思って下さい。

さらに同じ7分でも急な坂があれば、それ以上の時間を感じさせてしまいます。

実際にポータルサイトでなどで、物件を探す際の検索で駅距離では10分以内が一番多いのです。

恐らくあなたも検索の際に駅距離には必ずチェックを入れているはずです。

マンションを選ぶ際には駅距離は必ず意識してください。

2，各駅停車しか止まらない駅

最近ではコロナの影響下でリモートワークによって郊外のニーズが見直されるので、場所は都心にこだわらなくていいと思います。