【絶対に騙されない】最低限知って欲しい不動産投資の見極め

こんにんちは。

ヒップホームです。

前回のブログでも

たくさんの方にみていただきました。

本当にありがとうございます！

お気に入りに

入れていただいたり、

コメントをいただいた方、

本当に励みになります。

いつもありがとうございます！

今日は妻がちょっと用事あり

子どもちゃん3人を面倒をみる関係で

仕事を休みました。

なので、午前中に少しブログを書こうと思います。

本題に入りまして。。。

近頃、悪質な不動産投資に騙され、

自己破産を余儀なくされる方の相談が増えました。

すごく悲しいです。

なにが悲しいって

ほんの一部の悪質業者のせいで

不動産業者のイメージがすこぶる悪いです。

昔よりはだいぶイメージは変わりましたが

いまだに典型的な悪徳業者が多いのは事実です。

悪質な不動産業者は自分だけが儲かれば

それでいいと思って行います。

そこが許せないですね。

なので

今日は

【こんな勧誘があったら100％断れ】

悪質業者の

３つのポイントについて

お話しようと思います。

さっそくですが

まず１つ目

『電話営業や、セミナーで売られている不動産は買うな』

これは絶対です。

電話営業やセミナーで売られてる不動産は

当たり前ですが、

売る前の段階で

すごくコストが掛かっています。

しかも不動産が全て売れる訳ではないので

１つの売り上げで

２つ３つ分のコストが回収できるくらいに

利益を上乗せしています。

不動産の本来の価値以外にも

色々金額乗っかった不動産を

もし仮に、

あなたが購入したら

売却する時にはどうなると

思いますか？

買った時の値段よりも

ガクっと売る値段が下がります。

経年によって価値が下がるのは

当たり前じゃないか！！

と思うかもしれませんが

「買った瞬間に売却しても、

同じ金額で売れますか？」

これを念頭に考えると

買っていい不動産かどうかの

見極めがつきやすくなります。

なので、

電話営業やセミナーで売られる不動産は

絶対に買わないでください。

本当にいい不動産だったら、

そんな不特定多数に

情報が出回るでしょうか？

だから、

本当に不動産を買いたいのであれば

自分から探して、

不動産業者を回ってください。

汗水を垂らしてください。

あと、

仲介手数料は払ってください。

誰にどのくらいの

支払いしないと

いけないのかが

明確な方がよっぽど良いです。

二つ目が

『投資不動産を購入後、自分が支払をするな』

です。

誤解いただきたくないのは、

通常の不動産経営でも

毎月賃料をもらっていて、

修繕をするときがあれば支払います。

ここでは、

修繕もなにも発生していないのに

毎月、購入したオーナーが支払いをしている

という現象のことです。

私たちはあまりにも、庶民であることに慣れすぎていて

「モノを購入したら、支払うのが当たり前」

という考え方が定着しています。

なので、不動産投資の営業トークで、

「この1等地の分譲マンションを

貴方は毎月2万円をお支払いするだけで

手に入れることが出来ます。

ローンを完済できれば、毎月の賃料が

そのままあなたの手元に入りますし、

老後の資金としてもオススメです。」

とか言われたら

みなさんはどう感じますか？

「あっ、なんかいいな」

と思う人もいるかもしれませんが、

そういう人は危険です。

カモがネギ背負って、

全身を塩で味付されている

ような状態です、

不動産業界にいるものからすると

「買った瞬間、自己破産コース」

と思います。

冷静に考えて欲しいんですけど、

投資なので、

お金がもらえないと

いけません。

なぜか？

貴方が不動産を購入した時に

リスクが必ず発生しているからです。

だからそれに対するリターンがないと

割に合いません。

「毎月賃料を保証してくれているから、

リスクなんてないんだよ！」

なんて思う方がいたら

要注意です。

それ、保証でもなんでもないですからね。

サブリース契約（転貸借契約）

は

不動産業者が借主である

という賃貸借契約なだけです。

その気になれば

賃料払いませんとか

値下げしますとか

言えます。

そんなの契約違反だろ！

と思っても、

契約上ただの

賃貸借契約なので

借主側は、

「賃料が折り合わないんだったら

私たちはお部屋を解約

させていただきますね。

さよなら～。」

で終了です。

3つ目が

「購入価格を信じるな」

です。

買う方が提示されるものは

「物件の見栄え」（ステータス）

「物件価格」（プライム）

「家賃収入」（インカム）

主にこれだけだと思います。

不動産投資で大切なのは

リターンに対しての

価格が高すぎないか？

を確認する必要があります。

よくある口説き文句で

「銀行は低金利の時代で～」

とかトークする人がいますけど、

預貯金と不動産投資を同じ土俵で

お話しても意味がありません。

テニスと点数とサッカーの点数を

競っているようなものです。

前述でも話したように

不動産にはリスクがあります。

銀行にリスクはありますでしょうか？

もちろん倒産リスクはありますが

1000万円までは保証されますよね。

話が逸れました。。。

なので不動産投資には

「相場の利回り」

があります。

なので購入される時には

「収入」と「利回り」を

必ず確認してください。

エリアの利回りを確認する

方法で一番手っ取り早いのは

LIFULL HOME'S（ライフルホームズ）

「見える賃貸経営」です。

このサイトで購入検討するエリアを確認します。

試しに

東京都大田区で調べます。

東京都大田区の利回りはこの図では

5.4％と記載があります。

このエリアでは5.4％が

利回りの基準になるということです。

仮に

あなたの不動産が

年間２００万円の家賃が得られる

物件だとすると

不動産価格はいくらになると思いますか？

計算式はこれです

年間収入÷利回り＝物件価格

数字であてはめると

200万円÷0.054＝3703万円（千円以下切り捨て）

となります。

なので購入価格の相場は3700万円くらいだと分かります。

もちろん

駅から近いのか遠いのか

間取りが広いのか狭いのか

などの条件によって多少変わりますが

イメージでは

利回りが

プラスマイナス1％前後で

探していくと良いと思います。

これ以上に離れると

投機的（ギャンブル）

になりますので

注意してくださいね。

いかがでしたでしょうか？

本日は

【絶対に騙されない】最低限知って欲しい不動産投資の見極め

について書かせていただきました。

また、よろしくお願いいたします！