道路と査定価格の違いなど

昨日の住宅地の続きです。

公道と私道が混在している住宅地です。

角地の物件では、公道に一面が面していますので、再建築が可能です。

私道部分は、持ち分が「無くても」再建築はできます。

この住宅地は、非常に大変な不動産価格上の問題があります。

公道に面している場合、通常の査定です。

角地で一面が公道の場合、もう一方が私道でも再建築は可能なので、

減額での査定です。査定価格が「出ます」。

問題は、私道にだけ面している物件です。

私道でも持ち分があれば、内容によっては価格がつけられます。

しかし、この住宅地の場合、私道に面している人たちは、持分が

ありません。

そうすると、何もできません。

私道の所有者が許可等をしてくれるなら、可能になります。

この住宅地の場合、私道の所有企業はすでに存在しません。

法人で解散しています。

相続人等がいません。

民法上は国庫に帰属する、はずです。

しかし、できていません。

放置されています。

何もされていません。

この住宅地は、駐車禁止の取り締まりが厳しいです。

以前、私道部分で駐車禁止を受けた人がいました。

普通なら、駐禁で喜ぶ人はいません。

ですが、この住宅地の場合、大きな活用方法が考えられます。

駐禁なので、警察が違反として認めています。

道路交通法に違反となります。

その道路が重要になります。

公道だから、駐禁として成立します。

すると、私道だったのが、警察の駐禁によって、公道として認められた、

ということになります。役所が認めなくても、警察が公道として認めた証、と

できると思いました。

ところが、ここの住人が逆の対応をしてくれていました。

住人は警察に、「ここは私道だから駐禁にできない、反則金を返金して

点数を返せ」と動きました。

警察は所有権等をすぐに確認しました。

住人の主張が認められました。

その住人は勝ち誇ったように、警察から反則金を取り返したことを

自慢していたようです。

またも例の番組のフレーズを使用します。

「何ということでしょう。」

おかげで私道が確定してしまいました。

公道にできる可能性を見事に潰してくれました。

この住人、今は関係ないかもしれません。

いつの日か、相続等で物件を売却しようとするときが来るはずです。

そこで気づくでしょう。

「無価値」の物件だ、ということにです。

持分の無い私道にだけ面している、売却できない物件になります。

相続人も困るでしょう。

行政も警察が私道と認めた部分を、新たに公道と認めるには苦労すると

思います。

目先の反則金は浮いたでしょう。

その代わり、桁違いの損害になりました。

木を見て森を見ず、です。

この無価値の物件の所有者から、仮に売却の相談を受けた場合、きちんと

説明し、断ることになります。

売却できない物件＝無意味、となるからです。

私道でも別の権利等があれば可能性は出てきます。

通行地役権等です。

今回の住宅地には設定されていません。

所有企業が存在しないので、設定のしようがありません。

個人の相続の問題も大きいですが、企業の相続対策もきちんと行うことが、

とても大切と思います。