不動産コラム｜新築住宅と中古住宅を購入してリフォームするメリット・デメリット

新築住宅を購入するのと、中古住宅を購入してリフォーム、どちらがいいのか悩みますよね...。そしてリフォームは複雑そうに感じてしまいます。

そこで、新築の建売住宅や注文住宅を買うのとどんな違いがあるのか、それぞれのメリットとデメリットを挙げてみました。

新築住宅を購入するメリット

新築住宅を購入するメリットとして、多くの人が一番に思いつく点ではないでしょうか。注文住宅であれば、外見デザインを自分の好きなように設計することができ、ライフスタイルに合った希望の間取りを実現することができます。

分譲住宅であっても、自分たちに合った間取りを選ぶ余地があるという点では中古住宅に勝る魅力です。

②購入時の税制優遇が大きい

住宅を購入する際の諸費用の中には、様々な税金が含まれています。これらの税金には実は様々な優遇制度が設けられているのですが、中古住宅よりも新築住宅の方が手厚く優遇される設計になっています。

さらに、中古住宅の場合は築20年以内であること、もしくは新耐震基準に適合することを証明できる場合でなければ優遇措置を受けることができません。

新築住宅と中古住宅で違いがあるものを例にあげると、「固定資産税の軽減」「登録免許税の軽減」「不動産取得税の軽減」があります。

このように、新築住宅の場合には税制面での手厚い優遇制度が整備されています。

③最新設備

まだ誰も住んだことがないので、床も天井も壁も、住宅設備も新品です。もちろん、新品の状態は最初だけですが、他人が住んだことがない状態はずっと続きます。

設備が新品ということは、最新の機能を備えている場合も多くなります。オートバスや断熱ガラスはもはやほぼ標準装備です。新築マンションでは床暖房やカードキー、LED照明や生ゴミディスポーザーなどを備える物件も多くなっています。

新築住宅を購入するデメリット

①価格が中古住宅よりも高い

新築住宅の最大のデメリットといえば、やはり購入価格の高さでしょう。

エリアや住宅のタイプに関わらず、新築住宅は中古住宅に比べると約1,000万円?1,500万円程度高くなります。

もちろん、高いから良い・安いから悪いという問題ではありません。ですが、中古住宅よりも大幅にお金のかかる新築住宅を購入する理由は何か、最初によく考える必要がありそうです。

②完成後を想像しにくい

新築の場合は建物が未完成の段階で販売される「青田売り」のケースが少なくありません。その場合、確認できるのは建設地や図面、あるいはマンションの場合はモデルルームなどとなり、実物を見る前に契約することになります。

未完成の状態で購入を決める新築マンションの場合は、日当たりや眺望などがイメージと違い、入居してから「こんなはずではなかった...」と後悔するリスクがないとはいえません。

③敷地や立地などの条件が悪くなる

駅の近くや比較的地価の高い土地には既に建物が建っているため、これから新たに購入する場合は、売り物の数からして郊外の立地になることも多く、この点も新築住宅のデメリットになっています。

他にも、日当たりなどの実際の住み心地は家が建ってみないと分からない点や、ニュータウンなどの場合は特に、周辺環境や近隣の住民の状況などがみえにくく、実際に住んでみた後のイメージが湧きにくいという点もあげられます。

中古住宅を購入するメリット

①新築住宅よりも手ごろな価格で購入できる

中古住宅のメリットとして、一番に挙げるべき点は、費用の安さでしょう。

国土交通省による住宅市場動向調査によると、住宅購入時における資金総額の平均は注文住宅が3,614万円で、

分譲住宅が3,597万円と、どちらも3,000万円を超えています。 しかし、中古住宅の場合は資金総額の平均が2,192万円と『1,500万円弱』も安いのです。 中古住宅を購入し、たとえ住宅をフルリフォーム（リノベーション）したとしても、かかる値段の相場は500万円～1500万円程度です。

つまり、大規模なリフォームを施し、新築同様の内装や外装に作り替えたとしても、必要な金額は新築住宅の8割程度で済みます。

②思い通りに住まいをデザインできる

価格の安さに次いで、中古住宅のメリットとして挙げたいのが「理想の住まいをデザインできる」です。

中古住宅ならリフォームやリノベーションを行ったとしても、当然新築の注文住宅より断然安く仕上げることができます。間仕切りをとってリビングを広くしたり、システムキッチンを設置したりなど、自分らしい、こだわりの快適空間を手に入れることができます。

同じ価格帯であっても、中古住宅を購入してリフォームやリノベーションを施すほうが、自分の好みに合った家を手に入れやすいでしょう。

ただし、予算に余裕がある場合には、中古住宅をリノベーションするよりも、新築の注文住宅の方が安くなってしまう場合もありますので、どちらが本当に安いのかはきちんと計算する必要があります。

③中古戸建てリノベーションなら、憧れの街で暮らせる

会社や実家の近く、子供が学校に通いやすいエリア…。理想のエリアで新築戸建てや土地を探してみたけれど、「なかなか見つからない」という声を聞きます。そんなときにオススメしたいのが、「中古戸建てを買ってリノベーション」。リノベーション前提なので、見逃していた中古物件も候補に。物件の選択肢がぐっと広がります。さらに新築よりも費用を抑えられるため、諦めていたエリアの物件に手が届きやすくなります。

周辺環境が既に完成しているため、現地を見学する際に自分の目で長所や短所を確かめることができます。また、近隣のコミュニティについても、朝の通勤・登校時間帯の道路の様子や公園の様子、近くのスーパーなどを見たり、その町で暮らすことのメリットとデメリットを自分の目でチェックできるのは安心に繋がります。

中古住宅を購入するデメリット

①構造部分の老朽化や経年劣化を確認するのが難しい

中古住宅を購入するにあたって、「古くなっている部分はリフォームすれば大丈夫！」と考えてはいませんか？

家の基礎部分や柱、梁などの構造部分はリフォームでは修繕することができません。基礎や建物の枠組みとなる柱の状態は、スケルトン状態（内装や設備をすべて解体し、柱や梁といった構造体をあらわにした状態）にしなければ分からないことがあります。解体後に修繕が必要だと判明し、当初の想定よりリノベーション費用が膨らんでしまう場合もあります。新築建売とあまり変わらない費用がかかってしまうときは、新築建売購入を考えたほうが良さそうです。

②住み始めるまで期間がかかる

設計～引き渡しまでだいたい2～3カ月はかかります。新築建売なら買ってすぐに引っ越しができますが、リノベーションは完成まで待たなければなりません。もしその期間を賃貸マンションや仮住まいで暮らすとなると、戸建てのローンを払いながら家賃を払い続けるというダブル家賃に。経済的な負担は小さくはありません。

③住宅ローンの審査が厳しい・通りにくい

戸建の購入を検討したことのある方なら、「フラット35」というローン形式について一度は目にしたことがあるのではないかと思います。これは全期間固定金利の住宅ローンとして、返済計画が立てやすいことから利用希望者の多いローンです。

中古住宅で利用できる場合もありますが、「建築確認日が昭和５６年６月１日以後」「耐火構造、準耐火構造に適合」「土台、床組等に腐朽や蟻害がないこと」などの条件をクリアしていなければなりません。

中古住宅は建物価値が新築住宅に比べて低いため、担保力が低く、その分審査が厳しいと言われています。

ローンでの返済をあてにしすぎず、自己資金をなるべく多く用意する必要があるでしょう。

まとめ

新築住宅購入と中古住宅を購入してリフォーム、いかがでしたでしょうか。メリットを読むと両方魅力的ですが、デメリットも考慮しなければいけないので大変ですよね。

ですが、「古い中古の戸建てをリノベーションする価値はあるのか？」という疑問ですが、いくつかのデメリットを考慮しても、予算内で理想の街に理想の住まいを手に入れられるというメリットは大きなものですよ。