物流不動産って何？倉庫とどんな違いがあるの？なぜ流行しているの？

物流不動産って何？

一言で答えるなら、「物流業務を行うための施設として第三者へ賃貸される、倉庫・物流センター等の建物のこと」です。

さらに簡単に言うと、賃貸マンションの倉庫版です。

具体的なイメージを掴んで頂くため、倉庫会社の倉庫とどのような違うのかを明らかにしてきます。

 大きな違いは、「倉庫運営の主体」と「料金体系」です。

倉庫運営の主体とは、倉庫での荷物の出し入れや在庫管理等を行う会社や人のことです。

倉庫会社の倉庫を利用する場合の、倉庫の運営主体は、倉庫会社です。

一方で、物流不動産の場合、借主自身、又は借主が契約する物流事業者が担うことになります。

つまり、倉庫の運営をしてくれるか否かが違いです。

荷物の保管に関わる料金は、倉庫会社の倉庫を利用する場合には、保管物量の増減によって決定する料金体系が大半です。

例えば、今月預けた荷物の容積が〇〇M3だから、△△円也といった具合です。

一方で、物流不動産の場合、保管物量とは無関係に、契約した面積に応じて決定します。

例えば、単価が月額4,000円/坪で500坪借りる契約であれば、4,000円/坪×500坪で2,000,000円となります。

保管に関わる料金に関しては、下記の記事でもご紹介されておりますので、詳しくお知りになりたい方はご覧下さい。

倉庫事業ってどうやってお金を稼いでいるの？各料金項目とその相場について解説します！

物流不動産の特徴3選

倉庫会社の倉庫や製造業の自社倉庫が主流の中で、物流不動産が増えてきました。

実際に下記のグラフをご覧頂ければ、ご理解頂けるかと存じますが、倉庫の供給量は増加しする中で、空室率も低く推移しています。

この増加の理由は3つの理由があります。

理由①：物流業者にはないノウハウを持つから

理由②：作業員の確保の工夫をしているから

理由③：常にトレンドを取り入れているから

下記で解説していきます。

理由①：物流業者にはないノウハウを持つから

財閥倉庫を中心とした倉庫会社や、各の物流不動産との差別化を図るために、各社は他業種で培ったノウハウを転用しています。

以下がその一例です。

具体例①：ビル管理能力

三菱地所や三井不動産をはじめとしたデベロッパーの例ですが、オフィスビスや商業施設の運用実績が豊富であります。

その経験を活かして、トイレや休憩所等において快適な空間を提供しています。

財閥倉庫を中心とした老舗の倉庫会社で、カフェテリアを持つような倉庫は聞いたことがありません。

具体例②：先端技術の提供

住友商事をはじめとした商社の例ですが、先端技術に投資えおしてきました。

そこで培ったロボットの知識を物流作業に転用して、荷主をサポートしています。

財閥倉庫を中心とした倉庫会社では、ロボットの自社開発は行っておらず、導入する場合は商社のような実績のある会社のサポートを受けるでしょう。

具体例③：マッチングサービス

日本GLPの例ですが、具体的には以下のサービスを提供しています。

✓運送会社と荷主企業をマッチングして、同じ建屋のテナントにすることで、荷物の集荷の手間を削減すること

✓荷主同士をマッチングして、複数の荷主でトラックを借りて運行することで、積載率を向上させること

なお、荷主企業同士が顔を合わせないような工夫をされている物流不動産もあります。

財閥倉庫を中心とした倉庫会社では、荷主やテナントからの依頼を受けて上記の対応をする可能性はありますが、積極的にサービスとして提供はしておりません。

理由②：作業員の確保の工夫をしているから

物流ロボット等の進化により、物流の省力化は進んでいます。

しかしながら、まだまだ労働集約型のビジネスである倉庫業では、人材の確保が大きなテーマです。

財閥倉庫をはじめとする倉庫会社は作業会社との昔からの繋がりによって、人材を確保しています。一方、作業会社との繋がりが希薄である物流不動産では、以下のような工夫をされています。

具体例①：カフェテリアの設置

勤務前後や休憩時間だけでなくいつでも利用できるカフェテリアが設置されています。

倉庫は男性中心の暗いイメージをお持ちの方もいらっしゃるために、女性から敬遠されることもあります。

明るく女性でも入りやすい雰囲気をお見せすることで、女性の労働力を確保する狙いもあります。

具体例②：託児所の併設

小さなお子さんをお持ちの方にも働いて頂くため、お子さんを預ける託児所を併設しています。

小さなお子さんがいらっしゃると、なかなか働きに出られないという悩みを抱えている方もいらっしゃいます。

併設された託児所は、お子さんを出社時に預けて、退社時にお迎えに行けるようになっています。

具体例③：最寄駅からの定期運行バス

施設から離れた場所にお住いの方にも働いて頂くため、最寄りの主要駅から通勤のためにバスを運行しています。

物流施設は、最寄駅から離れた位置に建てられることが多く、通勤が不便です。

ご近所の方以外にも頂くために、主要駅からバスを運行することで、通勤の不便さを解消しています

理由③：常にトレンドを取り入れているから

倉庫会社の倉庫は、「百年倉庫」と呼ばれることもあるくらい長い期間使用する予定で建設するため、トレンドが取り入れられていないことも多いです。

一方で物流不動産は、近年建設が行われた物件ばかりで、尚且つ倉庫会社よりも短いスパンで建て替えを行うことが想定されます。

そのため、今後も「倉庫会社の倉庫は古い」、「物流不動産は新しい」といった傾向は続くものと考えられます。

近年のトレンドは、以下の通りです。

具体例①：地震や台風に強い倉庫

具体例②：保管型ではなく通過型の荷物を保管する倉庫

具体例①：地震や台風に強い倉庫は、近年の地震や台風による被害を受けて、建築基準法が厳しくなったことや、お客さんが災害リスクについてより考えるようになったことから、耐震や免震機能を備えた施設の建設が目立つようになりました。

また、津波のリスクを避けるために、港湾地区ではなく、内陸部に位置することも増えました。

実際に、住友倉庫と物流不動産大手の大和ハウスを比較してみると、一目瞭然です。

以下の地図は兵庫県内の、住友倉庫と大和ハウスの拠点を指しています。青い点が住友倉庫で、赤い点が大和ハウスです。

住友倉庫が海側に集中している一方で、大和ハウスは内陸部にも点在しています。

元々、コンテナが到着する港や、高速道路の出入口が海側に集中していたために、倉庫も海側に建設することが定石と考えられてきました。

内陸部にも高速道路網が発展したことも一因ですが、津波リスクの避けられるということから、内陸部へのシフトが進んでいます。

具体例②：保管型ではなく通過型の荷物を扱う倉庫とは、以下の特徴があります。

✓ランプウェイが設置されている

ランプウェイとは傾斜路という意味で、上階にトラックが直接乗り上げることができるようにしています。

一方、財閥倉庫のような倉庫会社では、ランプウェイは設置されておらず、1Fで荷物を受け取って、倉庫内の垂直搬送機やエレベーターを利用して上階に荷物を搬送することが大半です。また、荷物を出す時は逆の動きをしています。

垂直搬送機は下記の動画をご覧頂ければ、イメージできるかと存じます。

なぜこのような違いがあるのでしょうか。

実は、物流不動産の借主の荷物は、比較的荷物の出し入れの頻度が高い一方で、財閥倉庫のような倉庫会社の荷主は、保管をメインとしているからです。

物流不動産では、作業の負担を軽減するために、保管するフロアまでの荷物の運搬をトラックに任せていますが、倉庫会社ではそれほど作業の負担が大きくないので自ら保管フロアまで運搬しています。

荷物の出し入れの頻度による要因以外にも、理由があります。

物流不動産では、フロアごとに借主も作業会社も異なるため、同一フロア内で作業を完結させたいと考えております。

一方で、倉庫会社では、フロアごとに荷主を別ける必要性はないので、保管料が発生しないスペースを極力減らしたいため

✓耐荷重が低い

耐荷重とは、読んで字のごとくですが、倉庫の床がどれくらいの荷物の重さなら耐えられるかを表しています。

財閥倉庫のような倉庫会社が原材料の少品種大量保管をメインとしているのに対して、物流不動産で想定している荷物は完成品の多品種少量保管です。

そのため、物流不動産では保管することのできる荷物の重さは低くても問題なく多少簡素な造りになります。

物流不動産が流行している要因３選

前にご提示した以下のグラフからも分かる通り、物流不動産は大きく拡大しております。

その主要因は以下の3つです。

要因①：荷主企業からの需要の増加

要因②：物流事業者からの需要の増加

要因③：倉庫建設のハードルの低下

以下で解説していきます。

要因①：荷主企業からの需要の増加

社会の変化が物流にも影響を与えていますが、大きなものは以下の2つです。

需要増要因①：インターネットで購入される商品の置き場所が必要になった

需要増要因②：倉庫の自社保有から、賃借を希望する荷主企業が増えた

需要増要因①：インターネットで購入される商品の置き場所が必要になったに関しては、ECの盛隆によって、スーパーや百貨店等の小売店ではなく、インターネットで商品を購入することが増えました。

以下は経済産業省の「BtoC-EC市場規模の経年推移（単位：億円）」ですが、青色の物販系分野BtoC‐EC市場規模を見ると、10年弱で倍近く拡大していることが分かります。

そのため、インターネットで購入される商品を保管する場所が必要になったのです。

需要増要因②：倉庫の自社保有から、賃借を希望する荷主企業が増えたに関しては、多額の初期費用が発生する土地と倉庫の取得よりも、サブスクのような料金体系で賃借する方が良いと感じられる荷主企業が増えたためです。

荷主企業で、自社倉庫の耐用年数を迎えたり、地震や津波対策を考えるタイミングとも重なったことが拍車を掛けました。

要因②：物流事業者からの需要の増加

物流事業者にとって、倉庫を建設して自社で保有するよりも、必要な分だけ借りる方がメリットのある場合があります。

例えば、以下のようなケースです。

ケース①：必要な面積と期間が限られている

ケース②：平屋の施設を建築する運送会社

①必要な面積と期間が限られているケースは、土地の取得から倉庫建設迄に投資した費用を回収できない可能性が高いからです。

②平屋の施設を建築する運送会社のケースは、一般に運送会社は、平屋の施設を作ります。複数階の物流不動産の1階に入居することで、以下のメリットを享受できるからです。

✓土地や建物の取得原価を他の入居する会社と按分できる

✓お客さんの倉庫まで集荷に行くことが不要になる

具体的な事例としては、日本GLPの物流不動産の1Fに佐川急便が入居しています。

要因③：倉庫建設のハードルの低下

倉庫建設のハードルの低下の要因は、以下の3つです。

低下要因①：資金調達が容易

低下要因②：投資回収の期待値が高い

低下要因③：倉庫用地の取得が容易

低下要因①の資金調達の容易さの要因は、以下の通りです。

✓低コストでの建設・運営が可能

オフィス、マンション、商業施設と比較すると、土地取得費・建築費・メンテナンス費が低いためです。

オフィス、マンション、商業施設は人が集まる場所なので、交通の便の良い駅から近い場所に建設されることが大半です。また、人が過ごしやすいようなトイレやエアコンなどの設備が完備されます。さらに、沢山の人が使うためにメンテナンスも必要になります。

一方で、物流不動産は、港や高速道路の出入口に近ければ駅から遠くても問題なく、人ではなく荷物が保管されるので、人が過ごすほどの設備は不要で、設備が簡素だからメンテナンスにもそれほどの費用が掛かりません。

✓投資家から資金調達が可能

物流施設は、J-REIT（日本版不動産投資信託）という仕組みを利用できるためです。

つまり、投資信託の中に組み込んでもらえるため、間接的に投資してもらえるチャンスが増えた分、お金が集まりやすくなりました。

✓税制面の優遇を受けられる

「物流総合効率化法」により、法人税や固定資産税・都市計画税の減税・免税等が受けられるようになりました。

低下要因②の投資回収の期待が高い要因は以下の通りです。

✓早期の土地返却リスクの低下

→事業用定期借地権の改正によって、土地を借りられる期間が最大20年だったのが50年になったからです。

鉄骨鉄筋コンクリートで造られた倉庫は減価償却が38年と国税庁が定めておりますが、改定前は減価償却が完了する前に土地を返却しなければならないリスクがあったのです。

✓空室リスクが非常に低い

→お客さんが入居後に別の物流施設に移転することは、お客さんにとって莫大な費用が発生することになるためです。

平成30年に総務省で調査された賃貸物件の空室率は13.6%である一方で、物流不動産の近年空室率は数％と非常に低くなっています。

中には、稼働率99％と謳っている企業もあります。

低下要因③の倉庫用地の取得の容易さは、「物流総合効率化法」によって、従前は倉庫建設の許可が下りにくかった市街化調整区域でも、倉庫建設の認可が下りやすくなったためです。

最後に

物流不動産ついてご紹介致しましたが、いかがでしたでしょうか。

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