家賃収入で副収入を考えている方に追加で３点お伝えします

【家賃収入で副収入をお考えの方に建築士の私が伝えたいこと】

家賃収入で副収入を考えている方に、駅からの距離が大切ということ

マンション自体が不良債権にならないような物件を探すことの大切さをお伝えしました。

そのほか、家賃収入のサイトにはいろいろな情報が掲載されておりますが、ここでは、建築士の私がお伝えしたいこととしまして、3つお伝えできればと思います。

まず、あまり知られていないようですが、賃貸用としたら建てられたマンションと分譲マンションではつくり方が違います。

賃貸用のマンションは、初期費用を安く抑えたいために、言葉は悪いですが、安かろう悪かろう物件もあります。

分譲マンションは住み手に気に入ってもらえないと購入されませんので、エントランスや玄関廻りなどの共用部分も考えられたつくりになっておりますし、設備機器もグレードがある程度高い設備が導入されていると思います。

理由はいわずもがなですね。

初期費用が高い＝返済金額が高額になる

ということです。

単純な計算例ですが、

初期費用が1億円としますと、例えば30戸の場合、１戸あたり333万円程度となります。

初期費用が3億円としますと、30戸の場合、１戸あたり1000万円となりますね。

家賃が10万円/月としましても、返済期間が長くなることは単純な話です。

ですので自ずと賃貸物件は初期費用が低く抑えられた物件が多いということです。

私はこのような賃貸用の安かろう物件が増えることに対しては将来的にどうなのかな？と思います。しかしオーナーの立場からしますと資金調達の面から理解はできます。

しかし賃貸を考える際に物件を購入する際は、元々賃貸物件として建てられた建物は安かろう悪かろう物件もあることは頭の片隅に入れておいてください。

私なら分譲マンションとして売り出された中古物件の１室を貸し出すという方法もあるのではないかな？と思います。

もう一つは、修繕積立金をきちんと考えておきましょうということです。

例えば、１つの棟に30戸の物件と100戸の物件を考えてみましょう。

外壁や屋根の大規模改修工事は、もちろん大きな物件の方が高くつきます。

しかし割る戸数も多くなりますので、１戸あたりの費用は安くなるケースがあります。

わかりやすい例でいいますと、エレベーターを考えてみましょう。

エレベーターの入れ替えに1000万円かかるとします。

30戸の場合は33.3万円/戸となります。

100戸の場合、単純計算では10万円/戸となります。

100戸でエレベーターが2機の場合は、20万円となります。

同じエレベーターを２機の場合は割引なども考えられますし、工事費用も安くなることが想定されますので、その差はもっと出てくるかもしれません。

私が伝えたいことは、戸数が少ないマンションの場合は、大規模改修の費用が少ない戸数ですべてまかなわなければならない、という点です。

また修繕積立金は、竣工後、10年後に改定がある場合もあります。

修繕積立金がぐっと値上がりするなどの事例も散見されます。

マンションを購入する際は管理組合などで大規模改修工事の計画や費用、修繕積立金の値上がりの情報などをご確認されることをお勧めします。

最後に、家賃収入を考えるにあたり、マンションにしましても戸建てにしましても、自然素材でリフォームしませんか？というご提案です。

現在、賃貸向けにいろいろなアイデアで貸し出されている物件をみることができます。

その中で、自然素材や電磁波などに配慮した物件を賃貸にするということも考えていただけましたらありがたい、ということです。

現在、全人口の7.5%が化学物質過敏症とする大規模な疫学調査があります。

そのような方たちが借りられる物件が少ないと言われています。

それらの方たちにも借りられる、また健康な人たちに向けても、自然素材のお家のほうがカラダによいでしょう。自然素材は傷がつきやすいなどと言われています。

メリットデメリットを両方を見極めた上で、ぜひ賃貸を考えるにあたり自然素材化も検討いただけましたら幸いです。