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投資用不動産の選び方を教えます

投資用不動産で保険と年金代わりに! の前に考慮する点は?

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  2. お届け日数 3日(予定)

サービス内容

不動産で不労収入を!
会社で3年以上勤め、年収400万円以上稼いでいる人には、銀行から融資枠が与えられます。勤めている会社次第ではありますが、一般的には年収の5〜7倍の住宅ローンを組むことが可能です。

400万ならば5倍の2000万円までの住宅ローンが可能です。

一般的には、住居用の住宅ローンを申し込む人が大半だと思いますが、投資用、住宅用の2つあることをご存知でしょうか?

投資用は、文字通り投資用で、自分は済まずに、他人に部屋を貸し出し、「大家」(オーナー)になります。35年ローンを組んだ場合、ほとんどをそこに住む人が、自分に変わってローンの返済をしてくれます。

35年後にその物件が、1,000万円の価値があれば、自分の融資枠を1,000万円の現金にかえることができるおこずかい稼ぎの投資になります。

投資用不動産は、「家賃」が発生するので、貸借対照表(バランスシート:BS)上では、「資産」として計上されます。

一方、住宅用不動産は、「家賃」が発生しないので、BS上では「負債」として計上されてしまいます。

なので、融資枠が2,000万円ある場合、最初に投資用不動産でローンを組んでから、住宅ローンを組むことをオススメします。先に、住宅ローンで2,000万円の融資枠を使用した場合、「負債」になるため、融資枠がなくなり、投資用不動産ローンは組めなくなります。

さて、投資用不動産を購入する場合、注意するべきことは、2つです。

・立地
・値段

これが全てです。
トランプ大統領は、不動産王と呼ばれておりましたが、彼の言葉に、

「不動産は1に立地、2に立地、3、4も立地。立地こそ全て」

というものがあります。広さや内装など二の次で、

・都内の(人口が増えている区がベスト)
・駅近(10分以内)

が最低条件です。

次に値段です。
どんなに立地がよくても、値段が高ければ意味がありません。

皆さん、「表面利回り」というのをご存知でしょうか?

収益(年間家賃) ➗ 物件金額 × 100

例えば、年間家賃200万円、物件金額2,000万円の場合、

200万円 ➗2,000万円 × 100 = 10%

この物件の「表面利回り」は10%になります。
しかし、「実質利回り」というものがあります。こちらは、実際にかかった費用も考慮した利回りです。

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購入にあたってのお願い

投資用不動産を選ぶときに、重要なことは、

1.立地
2.値段

と述べました。
不動産屋に紹介されたら、必ず、物件を見に行きましょう。
駅近10分は最低条件ですが、周りの環境、日当たり、利便性(買い物など)など、

・実際に自分がこの物件を賃貸するのかどうか?

を真剣に考えましょう。
図面を見て、部屋を借りる人はいないと思います。
自分の足で、目で、体で感じてください。

値段は、「新築」「中古」の2つで全く異なります。
新築の場合は、どの不動産仲介会社から購入しても、値段は同じですが、中古の場合は、会社ごとに大きく異なります。
基本的には、営業の話は聞かず、ネットで相場を調べましょう。
そして、必ず、

・実質利回り

を聞きましょう。先ほど説明しましたが、不動産業者は、利回りの良い「表面利回り」を提示します。しかし、オーナーにとっては、経費を引いた、実際の「手取り」が重要です。

立地が良くて、値段も手頃。
そんな優良物件が見つかったら、最後は、ローンをどうするか?
投資用ローンは、住宅用ローンよりも手数料は高めです。

年数をどうするか?
変動か、固定か?
理想は変動です。

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よくある質問

購入したら、何をしてくれるの?
投資用不動産購入時の基本的なアドバイスをいたします。
融資枠はどうすればわかるの?
正社員で、ベンチャーのような若い会社ではなく、10年以上きちんと利益を出し、納税している会社であれば、3年以上正社員で働いていれば、5倍は融資枠が出ます。大企業や公務員だと、さらに融資枠が7倍や10倍まで可能です。
逆に、融資の審査で落ちる場合は?
クレジットカードの支払いを61日以上延滞したり、税金を延滞したり、つまり、支払いにルーズの人は、信用情報が「異動」(通称ブラックリスト)と表示され、金融機関はその情報を共有されているので、融資を断られます。
すでに、住宅ローンを組んじゃったけど、大丈夫?
一般的には、住宅ローンは、BS上では「負債」なので、融資枠が仮に3000万あり、住宅ローンで2,000万円融資枠を使用しているのであれば、残り1,000万円の融資枠が残っている計算ですが、融資する銀行の心象はあまり良くないと思います。
投資用ローンを組んだ後に、住宅用ローンは組めるの?
投資用ローンは、BS上は「資産」に計上されるので、きちんと、家賃の支払いが滞っていなければ、問題なく融資がおります。しかし、投資用ローンで購入した物件の立地が悪く、家賃収入が滞ってしまうと、負債扱いになるので、要注意です。「家賃」がきちんと徴収できるから、「資産」になり、家賃が取れない不動産は、無価値な負債になってしまいます。
表面利回りって何?
一般的に、不動産屋で表示されているのは、この表面利回りです。年間の家賃収入を物件価格で割って、100をかけた割合です。ここには、管理手数料や固定資産費、修繕費などは含まれていません。これらを含んで再計算したものが、「実質利回り」で、通常、表面利回りよりも、低くなります。また、入居がなかった場合を想定して、実質利回りよりもシビアに計算しましょう。
立地はそんなに大切なの?
不動産の価値は、「家賃」です。家賃の取れない不動産は無価値です。そして、家賃を決めるのは、立地です。誰もがいい場所に住みたいものです。立地は、駅から近いかどうかが最優先。女性は駅から10分以上の物件には興味を示しません。
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