【不動産20年のプロが教える】買ってはいけないマンション5つのポイント  ~250万円値引きを勝ち取ったブラックな交渉術も教えます!

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こんにちは。不動産業界で働いて20年以上、中古マンションの売買件数は100件以上の不動産のプロで宅地建物取引士の齋藤 知己です。

今回はそんな不動産のプロである私が、
【買ってはいけないマンションの5つのポイントと、中古マンションを最大250万円安く手に入れた裏技】を教えます。

この記事は正直言って、自分があなたの担当の営業マンなら「こんなこと言われたら嫌だな」と思う内容です。
つまり、物件選定のハードルがかなり上がってしまうので、営業マンからしたらホント面倒なお客さんなのです。

ただ、物件を探すあなたにとっては失敗しない物件選びの大切なポイントなので、メリットしかありません。
私は、不動産業界で20年働いている中で、こんな数々の悩みを聞いてきました。
・何を見てマンションを選べばいいか、分からない・・・
・選ぶときに、何が一番大事なのか分からない・・・
・理想の条件はあるけど、買ってはいけない条件も知りたい・・・
・高額な買い物だから、損しない方法が知りたい・・・
・価値が下がる物件は買いたくないけど、見分け方が分からない・・・
・高額すぎるから、値引きしてもらいたいけど、やり方がわからない・・・

あなたも中古マンションを買おうとしていて、これらの悩みを感じたことありませんか?

不動産は大きな買い物なので、絶対に後悔はしたくないですよね。

でも、正直、過去100件以上の売買取引の中で、間違った探し方をしている方ばかりでした。

ほとんどの方が選ぶ際に、部屋の間取りや設備だけにとらわれて選んでしまい、失敗してしまうわけですよ。

なぜなら、内装が自分の好みかどうかで選ぶのは、簡単だからです。
でも本当にそれで決めてしまっていいのでしょうか?

確かに難しい知識も必要なく、好みで選ぶのは楽でいいと思います。

しかし、それだけの判断で取り返しのつかない物件を購入してしまった方を実際に見てきました。

具体的には、売却時の価格の下落率が高い物件です。

その人とは、30代前半の新婚のA夫婦。結婚生活をスタートさせるからと同居するためのマンションを探していました。

「このマンション内装がおしゃれだから、ここにする!」
そう言って、何の知識も勉強せずに内装のオシャレさだけで、2LDK、2900万円のマンションの購入を決めてしまったんです。

これは、リノベーションマンションと言いまして、不動産業者が買取りリフォームして再販する物件でした。

もちろんフルリフォーム済ですので内装は新築同様のお部屋です。

ただし、当然ですが、その不動産会社の利益がかなり乗っかっていたので割高な物件でしたが内装の見栄えの良さで価格の妥当性を見失っていました。

しかも、幹線道路沿いの北東向きで目の前にも建物がある環境的には決していいとは言えない物件でしたが、内装を豪華に作り上げた売主業者の策略勝ちです。

そして、10年後。子どもが大きくなってきたから、引っ越したいとマンションの売却を考えていたときでした。

なんと、売却価格が1300万円になっていたのです。購入時から-1600万円。

それは残債割れの状態。つまり、売ろうとした時に査定金額が安くて、売ったらローンの金額が残ってしまうことになる為、売るに売れない状況を言います。

残念ながら、不動産は売れない場合の対策としては、価格を下げる以外に方法はないのです。

ある重要なポイントをチェックせずに購入してしまったから、こんなに損する物件を買ってしまったのです。

これは、人ごとではなくて、本当に多くの方が同じような失敗をして損してしまうのです。

正しい選び方を知らないから・・・

それとは逆に、買った値段よりも、10年後に売った値段が700万円も高くなっていた場合もありました。

つまり、住んでいる期間は無料で住んで、売却したら700万円も利益が出ることだってあるのです。その人は、あるポイントをしっかり見て購入を決めていましたね。

投資用のワンルームマンションではないので、はじめから利益を目的とするわけではないにしても、著しく値下がりする物件は避けたいですよね。

今回はそんなあなたに損しない中古マンションの選び方をお伝えします。

大切な考え方は、あなたが一番関心のあるお部屋の間取りや内装は、査定金額にはそれ程重要ではないという事。

何故なら、お部屋の中は住んでからいくらでも変えることができるからです。

重要なのは、変えることのできない内装以外の部分。

つまり、建物周囲の環境状況や管理状況などが、大切な要素なんです。

この知識が無いことによって、価値が下がる物件をつかまされてしまいます。

不動産の営業マンは建物周囲の環境状況の話なんて自分からしません!

何故なら、お部屋を気に入ってもらって早く契約して欲しいからです。

でも、私はあなたに直接物件を販売しないので、あえて教えます!

これを読んで頂ければ、初心者の方が見落としがちな、見せかけだけ良くて実際には買ってはいけないお部屋が分かります。

価値が下がりやすいマンションを買ってしまって、損することが無くなるということです。

この記事では、価値の下がりづらい中古マンションを探す上で、見逃してはいけない大切な5つのポイントをまとめました。

特定の物件の紹介やエリアの紹介ではないので、どこにお住まいの方でも安心して活用頂けます。

その他にも、不動産のプロが教える、最大250万円の値引きを成功させた、マル秘値引き術も知ることができます。
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中古マンションは普段の買い物と違って物件金額が大きいだけに、50万円や100万円と言った金額が小さく感じてしまいます。

でもよく考えてください。

50万円という金額は平均的なサラリーマンの月給以上の金額。高すぎます。
少しでも値段を下げる方法があれば、知りたいですよね。

50万円という金額があれば、十分に引越し代や立派なダイニングセットやソファ、エアコンやダイソン掃除機などが揃えられるわけです。

ただし、知識がないと値引きはしてもらえません。

値引交渉術はあるテクニックがいるんです。

値引きにはあなたが行うべき準備と、具体的な交渉術が必要なのです。

値引きを成功させるために必要なのは、これらの3つ。

1.本気で購入する意思表示として「買付申込書」の準備
2.購入能力を提示する為の「ローンの事前承認」の準備
3.契約の信ぴょう性を与える為の「契約日と手付金の設定」

この3つを準備した上で値引き交渉に望みます。

「でも、難しい言葉ばかりでよくわからない」
と思ったのではないでしょうか。
大丈夫です。

この記事では値引交渉に必要な準備から、交渉ポイント・交渉の仕方までを全て詰め込んでおります。

そして、わかりやすく解説しているので、簡単に実行することができます。

100%の値引きの実現の保証は出来ませんが、値引きの可能性をかなりの確率であげることができるでしょう。

でも、あなたが本気で購入する気のない物件でしたら、この技は使わないでください。

何故なら、値引き出来でしまったら、実際に物件を購入しないと、売主に対して迷惑だからです。

もし、この記事によってあなたが1万円でも物件金額や仲介手数料の値引きが成功したらこの記事の費用は十分に元が取れるという事です。

実際には1万円の値引きなんて存在しません。

値引きが出来るなら少なくとも10万円単位の値引きが実現出来るはずです。

この記事を読むことで、失敗しない(値下がりしづらい)物件をしかも、値引きしてお得に購入できるので、もしあなたが今後、住宅を購入する可能があるなら、必ず読んで欲しいと思います。

ファミリーの方はもちろん独身の男性、女性も賃貸マンションを借りている方であれば、住宅はいつか必ず必要になります。

その時にはメリットを感じてもらえると確信しています!

正直このコンテンツの価格設定は難しいと思いました。

数十万円単位で値引きができてしまうテクニックなので、このコンテンツは1万円以上の価値は普通にありますが、初心者向けという事で幅広い方に読んで頂きたいので、初回限定1ヶ月980円で販売します。

限定期間が終わり次第1980円での販売としますので、早めにご購入下さい。
ここから本題スタートです。

注意点をお伝えさせていただきます。
・今回は特定の物件をご案内するわけではございません。
・実際の購入に関してはご自身の責任の元でのご判断でお願いします。
・値引金額を保障するものではありません。

ここから本編スタート

買ってはいけないマンションの5のポイントについて解説していきます。

第1章 買ってはいけない5つの立地条件

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1,駅から徒歩10分以上の物件

最寄りの駅が徒歩10分圏内にない物件は選ばないほうがいいです。

なぜなら、マンションである以上は利便性がもっとも重要視されるからです。

将来的には最寄り駅から遠いと資産価値が下がる物件になって、10年後に売ろうとしたときに価格の下落率も大きくなります。

しかも、ベストなのは、駅から徒歩5~7分以内で10分を超えないことと、平坦な道であることが望ましいです。

不動産表記は1分80メールで表しています。

これは、実際には男性の大人の足で少し早歩きのスピードになりますので7分と言っても普通に歩いたら実際には10分かかると思って下さい。

さらに同じ7分でも急な坂があれば、それ以上の時間を感じさせてしまいます。

実際にポータルサイトでなどで、物件を探す際の検索で駅距離では10分以内が一番多いのです。

恐らくあなたも検索の際に駅距離には必ずチェックを入れているはずです。

マンションを選ぶ際には駅距離は必ず意識してください。

2,各駅停車しか止まらない駅

最近ではコロナの影響下でリモートワークによって郊外のニーズが見直されるので、場所は都心にこだわらなくていいと思います。

ただ、駅力は重要なポイントです。

出来れば複数の路線が利用できる駅が望ましいのと、さらに急行停車駅が強いです。

何故なら複数路線が利用できるため、通勤・通学以外にもさまざまな場所への移動が便利です。

例えば、神奈川県でいえば、6路線利用可の「武蔵小杉」駅と、となりの南武線「武蔵中原」駅があります。

距離はそれ程離れてはいないのに買い物や飲食店などの商業施設などの充実度が全く違います。

また、都心に1本で行けるのも強みとなります。

やはり駅力のある駅を選びましょう。

3,悪影響を及ぼす商業施設の近く
駅周辺の商業地域にはス―パーやデパートだけでなく、パチンコ店やキャバクラ、風俗店も多く存在します。

これらのネガティブな店に隣接した場所はやはり避けるべきです。

何故なら駅近物件という点でメリットになり、さらに、商業施設でもスーパーやドラッグストア、ファミリーレストランであれば、問題ありません。

一方で、風俗店やナイトクラブは住宅地として住むことを考えるとかなりネガティブな印象となり結局マイナス査定となります。

例えば、 独身向けのワンルームマンションであれば、そもそも、入居者の在宅時間が短いのでそれらを気にする人は少ないと考えます。

しかしながら、ファミリータイプのマンションですと、やはり奥様やお子様などの在宅時間も長くこれらのお店などはネック以外の何ものでもありません。

したがって、駅近でも、ネガティブなお店の隣接地は避けましょう。

4,住環境の悪い場所

幹線道路や線路沿い、また臭気や騒音のある工場、そして葬儀場や墓地などのネガティブな要素の隣接地も避けるべきです。

やはり 人が不快と感じる場所はマイナス要因となりますので、結局査定にも影響が生じ資産価値低下につながることになります。

これらを環境的瑕疵といいます。

例えば、となりの敷地に緑の多い公園が広がっているマンションとお線香の匂いのする墓地の横のマンションではどちらがいいでしょうか?

答えは決まってますよね。

私の経験で実際に、あるお客様が物件を気に入って購入を決断しました。

契約日当日に最終確認で周囲を歩いたところ、となりの敷地ではなかったのですが、近くに墓地があることがわかり、それだけで契約を止めた方がいました。

あまり、神経質になり過ぎると、何も決められなくなりますが、マンションに隣接した場所にネガティブな要素がある場合はやはり万人受けはしないので避けるべきと考えます。

むしろ、スーパーやデパートなどの商業施設や病院や役所、銀行などの公共機関、学校や公園、児童館などの公共施設などがやはり10分前後の場所にある物件が望ましいです。

これらは、ファミリータイプのマンションでお子様がいるご家庭であれば、必ず必須条件となる項目だからです。

5,災害地域に指定されている場所

災害が発生した時に,危険と思われる箇所や災害時の避難場所などを地図にまとめた「ハザードマップ」がどこの市区町村にもあります。

この「ハザードマップ」で災害地域にしてされている地域の物件も避けるべきと考えます。

何故なら、最近では、ただでさえ台風などの水害や地震が多くなってきていますので、建物の耐震性など気にされる方が増えています。

指定されていない場所ですら地震などが気になるのに、あえて土砂崩れの危険の高い場所を選ぶ必要はありません。

しかも、「土砂災害」と「津波」に関する区域に指定のある物件は契約時に行う「重要事項説明書」に記載されることになっております。

たとえそれらのリスクの低い場所であったとしても、「重要事項説明書」に記載されるだけで、購入者の心理としてはネガティブな印象を抱くことになりますので、避けたるべきと考えます。

これも、実際のケースで、「重要事項説明書」の読み合わせ中に初めて災害地域に指定されていることを知って、その場での契約書のサインを止めた方もいました。

それだけ足踏みしてしまうような要素であれば、避けた方が無難です。

もちろん、地域的にはほとんどの場所が指定されてしまうところもありますので、やむを得ない場合もあると思います。

もし、どうしても選択肢がない場合はそこにどんなリスクが生じるかと避難所をしっかりと確認しておくことが必要です。

マンションは鉄筋コンクリートでできていますので木造住宅よりは、頑丈ですが、地震や崖崩れなどはどんな被害が起こるか分からない部分もあります。

あえて、災害地域に指定されている場所を選ぶことは避けてください。

第2章 買ってはいけない建物周辺状況3つのポイント

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1,目の前に建物かある

 自分のお部屋のロケーションと周囲の建物との位置関係はとても重要です。

実際には、「前立て」の有無や周囲の建物の状況が大切な要素となってきます。
 (前立てとは、メインのバルコニー側に建っている建物のことをいいます。)

何故なら、目の前の建物によって日当たりがさえぎられます。

バルコニーからの眺めが前の建物の壁だったら、南向きや最上階という本来あるべきメリットとしての価値は何も意味を成し得ないからです。

例えば、あなたの希望のお部屋がもし、南向きの最上階だとしても、そのお部屋の目の前にそれ以上のマンションや建物が建っていた場合いかがでしょうか?

南の最上階としてのメリットはなく、デメリット以外のなにものでもないですよね。

一方で、低層階の東向きや西向きであっても、目の前が公園とか川であれば、将来的に建物が建つ可能性はかなり低くなります。

しかも、ある程度の日当たりや眺望が確保できるのであれば、目の前がさえぎられてしまっている南向きに比べて資産価値的にも確実に有効です。

内覧の際にはしっかりと周囲の建物の状況を確認し自分のお部屋に影響を及ぼす建物があるかを確認してください。

2.,現時点では前の土地が広い更地や駐車場
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