【10年固定住宅ローン】いくら繰り上げ返済したら良い?

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「10年固定の住宅ローンを借換したい」と友人から相談されました。その友人は、10年固定の住宅ローンをハウスメーカーから勧められたのですが、中身について把握していなかったようです。そのときのことはあまり憶えていないとのことでした。

10年固定の住宅ローンとは、借入した最初の10年間は固定金利で、残りの期間は再度金利タイプを選択しなおせます。肥後銀行を例に使うとこのような感じです。

変動金利:最低金利0.775%(頭金を1割入れた場合)
10年固定:最低金利0.95%(最初の10年間)

A:10年経過後の優遇金利
変動金利:基準金利から▲年1.95%
10年固定:基準金利から▲年1.00%

B:基準金利
変動金利の基準金利:2.725%
10年固定の基準金利:3.1%

C:実際の最低金利
変動金利:0.775%
10年固定金利:2.1%

何も対策しなければ、このようになってしまいます。基準金利というワードが出てきましたので、ややこしく感じたかも知れません。通常、皆さんが目にする金利は、銀行側で予めサービスされた金利となります。

店頭金利という呼ばれ方をしますが、
基準金利(B)-優遇金利(A)=店頭金利(C)

この計算式です。

この辺りの情報は、他のサイトでも書かれていることですので、ここからが本題となります。
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0年固定の住宅ローンを借りた場合、どれだけの繰り上げ返済をすれば、その後の支払い額に変化が無いのでしょうか?銀行側からの提案や交渉が無く、金利は10年経過後に2.1%になったとします。

5000万円 35年 10年固定0.95%で借入した場合
当初10年間 月返済額:139,980円 
10年経過後 月返済額:160,206円(+20,226円)

10年経過後に475万円、返済額軽減で繰り上げ返済をした場合
10年経過後 月返済額:139,840円

10年間で475万円を繰り上げ返済すれば、月の返済額が変わらなくなります。
10年固定.jpg

ちなみに総返済額も、
繰り上げ返済をしなかった場合:64,859,274円
繰り上げ返済した場合:63,499,746円
繰り上げ返済をした方が136万円ほど返済額が低くなります。

なので、10年固定金利で住宅ローンを借りた方は、
①10年経過後に繰り上げ返済を行う
②借りている金融機関と交渉する
③別の金融機関への借換

この3つが候補としてあがります。そもそも、10年固定の住宅ローンは、①の返済戦略をとる方へ用意された商品です。それ以外の方が利用してはいけません。

ただ、説明を受けずにこの金利タイプを選択されている方も多くいらっしゃいます。あなたの住宅ローンは大丈夫ですか?不安な方は是非一度ご確認ください。万が一、10年固定の住宅ローンを知らずに契約された方は、早めに対策を行うことをオススメします。

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